目前西安市存量住宅用地约28149亩，其中未动工土地面积约6239亩，已动工但未竣工交付的土地面积约21910亩。

　　已动工但未竣工交付的土地面积分两类，一类是在建已销售但未交房土地面积11986亩，一类是在建还未销售的土地面积9924亩。

　　从上图西安市存量住宅用地按照各类型占比分析来看，在建已销售但未交房土地面积11986亩占比蕞大，占到存量住宅用地总面积的43%；其次是在建未销售的存量土地面积9924亩，占比35%；未动工的土地面积占比蕞少为22%，6239亩。

　　我们简单算一笔帐，按照平均容积率2.5计算，目前西安住宅用地存量面积4692万平米，施工面积约3652万平米，其中未销售面积约1654万平米，这部分加上未动工的住宅面积1040万平米，换句话说，就是目前西安住宅销售存量2694万平米。

　　2020年，西安市商品住宅新增供应面积1772.39万平米，销售面积1904.09万平米，按照去年西安住宅销售面积规模测算，西安住宅去化周期约一年零五个月，这个数据应该是相对准确的大数据。有人会说这跟市场的表现差异很大，有数据显示西安住宅库存去化周期仅6个月。

　　从土地存量测算的大数据和市场表现测算的去化周期区别在以下几点：

　　一是国有企业高溢价拿到的土地供货时间较长，土地存量在，但未供货，不算供应存量，比如金泰在东南二环拍得的原监狱局地块一直就没有供货，不算市场存量，却算作土地存量。

　　二是土地存量中有一些是保障类住宅土地（职工安置房、共有产权房、安置房、经济适用房等），算在了土地存量，却不属于市场销售存量，这部分也有不少。

　　三是西安住宅限价原因，一些企业因为备案价的问题，一直迟迟供不了货；还有一些企业因为其它种种原因也将供货周期拉长，比如规划问题，历史遗留问题等。

　　想想也就是以上几点原因吧，造成土地算出来的存量去化周期和市场表现算出来的去化周期存在很大差异。

　　附：西安市存量住宅用地项目清单汇总表

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