央广网北京11月19日消息（记者周尧）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，继杭州、成都等城市出台租赁新规后，近日（17日），深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》（以下简称《紧急通知》），对住房租赁企业经营行为进行规范。同日，陕西省西安市下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》，提出七个方面的目标。

　　近期，多城市对住房租赁市场密集“打补丁”，表现了住房租赁市场的哪些风险？同时，多条新规能否让“伪长租公寓企业”彻底消失？

　　深圳的《紧急通知》中提到，将依法从严处罚违法租赁行为。住房租赁企业与承租人应当严格履行住房租赁合同约定，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费，不得通过合同、格式条款等方式谋取不当利益，不得违法强制单方解除合同。贝壳研究院租赁分析师黄卉认为，多地新规均明确提出稳定租金水平、加强市场监管的相应举措。黄卉说：“深圳的租赁新政主要是针对住房租赁企业，重点在于防范租赁主体经营风险，稳定租金水平。一方面通过主体登记、从业人员管理、房源信息等方面提出要求，来规范租赁市场，形成市场监管的基础；另一方面明确提出不得通过各种违法行为哄抬租金，在合同期内不得单方面提高租金，来稳定租金价格，同时提出多部门联合惩戒的措施，对市场严格监管。”

　　同日发布的西安租赁市场新规，则更多地侧重于建立完善的住房租赁市场，形成“租购并举”的住房体系。黄卉表示：“政策中提出的增加租赁房源供给、培育企业、建立平台、鼓励消费、政策扶持以及市场监管等六大举措，可激活开发主体、房屋产权人、住房租赁企业、租客、用人单位以及政府相关部门来完善住房租赁市场；另一方面通过优化房源供给、基础设施搭建及严格市场监管来稳定租金水平，提升租客租住体验。”

　　各地新规密集发布，集中给长租企业“高进低出”“长租短付”行为带上“紧箍咒”，这与当下长租企业“跑路”“爆雷”频发的背景不无关系。

　　深圳市住建局表示，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

　　为促进住房租赁市场健康发展，住建部9月发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，第38条明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。密集的政策管控，能否让住房租赁市场的高风险行为就此消失？

　　除陷入破产、跑路风波的蛋壳公寓，有媒体报道，据不完全统计，今年9月以来，深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。虽然蛋壳公寓已公开表示“没有破产，也不会跑路”，但是长租公寓的商业模式、风险管控再次进入聚光灯下接受拷问。

　　中原地产首席分析师张大伟再次提醒，如今频频出现问题的租赁企业，严格来讲，并不属于市场鼓励的“长租公寓”范畴。张大伟说：“长租公寓政府过去有过定义，是指企业拿手中闲置的资产做成租赁房源，很简单，指的都是大房东，如果你是大房东，你把房子租出去，你是不可能跑路的。”

　　频频“爆雷”的租赁企业实际上是市场上的“二房东”，张大伟认为，真正让“二房东”趋之若鹜的利润源泉便是因“长租短付”而换来的“资金池”。他说：“就是因为中间方这些二房东，他并没有完全获得房屋的租住权，只是签署了一个协议，但跟业主的协议里*简单的就是租金错配。”

　　何为租金错配？租金错配又给市场带来了哪些风险？张大伟认为，这些“伪长租公寓”*大的问题在于金融化带来的“资金池”。换言之，现在的长租公寓企业已经不仅仅是一个租赁企业，而是一个标准的“金融企业”。张大伟介绍：“租金错配有两种行为，一种是高收低租，完全是欺骗。另外一个租金错配就是从租户手里面有可能收3个月6个月或者一年的租金，但是就给业主一个月，出现了资金池，资金池如果是正规企业不挪用还好，但是目前来看，据我所知所有企业全部挪用了，只要挪用它就带来风险。”

　　对于长租公寓的种种乱象，有业内专家指出，说到底是行业监管机制跟不上的结果。那么，当下密集的政策会让租赁市场的高风险行为就此消失吗？黄卉指出，还要在以下几个方面做工作。黄卉说：“在市场培育上，需要进一步明确落地的政策细则，如商改租、工改租的落地细则，加快推进相关标准的设立，有效盘活存量资源。对于违规经营的企业加强监管力度。加快建立长租行业的企业信用信息制度，结合奖惩体系，完善企业的分类监管。”

　　值得一提的是，此次深圳的《紧急通知》也提到了“资金池”的监管，张大伟认为，虽然及时，但不解渴。他说：“它其实就提到了三个月以上的要监管，但如何监管？它也没有提到。所以*后到底怎么能监管，这个事也说的不是很清楚。”

　　同时，在监管之余，主管部门还需要进一步完善相应的租赁合同网签备案制度，提升租赁市场的能见度，增加租赁企业的违法难度和成本。张大伟说：“如果完全备案，一查就可以看到，租户可以看到我交了三个月的租金，那么房主有没有收到这三个月的租金？如果房主那里显示也收到了三个月租金，这个就不可能爆雷。但是你必须要有政策配套，不允许它有租金错配。”

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