市场解读 房价解析 楼盘测评 商业评论

　　昨天西安首批集中供地出炉，西安高新、经开、灞桥、长安、临潼、阎良、曲江大明宫、城北等多个区域34宗地挂牌，出让起始价总计325.0688亿元。

　　34宗共计2302.6亩，其中住宅用地2084亩，商服及其它219亩。

　　这34块新地地，AI君带大家通过航拍，抢先来看。

　　高新区供地11宗，住宅用地共计847亩，无论是宗地数量还是面积，都占到本次供地总量的1/3。如果按起拍价来算，高新区整体楼面地价达到11678元/㎡，为本次供地楼面地价*高区域。

　　在4月19日，高新区集中挂牌了18块住宅、商服用地，本次集中供地的11宗土地，*大部分就是上批挂牌的土地，针对这些地块，AI君在往期稿件里已经做了详细解读。

　　其中，高新CID板块中3宗居住用地紧邻未来之瞳，地段十分优越。

　　国际社区推出3宗住宅用地，其中两宗位于高新第七初级中学的东侧，总计约89亩地，容积率为2，大概率会是高端产品。

　　软件新城则较4月19日的挂牌增加了科技西路一宗编号为GX3-35-1-2地块，该地块占地面积很大，为本次全市挂牌地块之*，达235.93亩（住宅用地183.910亩，商服用地51.883亩）。容积率为2.6，绿地率40%，后期估计会规划大平层或洋房+平层产品。

　　该地块为住宅商服共用宗，其中商服占地约51.883亩，属于大型商服了，有可能是写字楼+商业组合。

　　该地块位于科技西路南侧，富源二路和富源三路之间，往南是软件新城，往东1公里是鱼化寨，位置不错，周边教育、医疗、有轨电车全覆盖，加上自带的商服用地，基本可以弥补软件新城商业匮乏现状。

　　其中GX3-33-26地块紧邻鱼化寨地铁口，旁边有高新12小，东侧的皂河改造中，再往南是新盘高新金茂悦园，整体配套一般，城市界面还在优化中，周边仍有大片的毛地静待开发，不过从长远来看，应该差不了，毕竟还有丝路软件城这个大规划在支撑。地块面积仅有35亩多，容积率2.5，是个小型社区。

　　灞桥区此次供地大多围绕着铁一中滨河学校。民转公后，该学校已确定铁一中教资团队将撤出，名校带来的溢价或将有所减弱。

　　但无论如何，6宗新地的供应，其中还包含两宗百亩地块，这对于灞桥区沉寂已久的灞河西岸来说，无疑极大的解渴了市场。

　　此外，久未有新地供地的城南板块，本次也推出了4宗6块长安区新地以及1宗2块航天基地新地，总供应面积282.032亩。地块主要分布在郭杜、韦曲和常宁新区。

　　其中常宁新区两宗地，容积率分别为1.8及2，容积率仅次于未央谭家街地块的1.6，且70多亩的占地并不算小，后期或将打造为低密改善住区。

　　这34宗地，仅有高铁新城北客站南广场一宗55亩地块为纯商服用地。

　　值得注意的是，这宗编号为WY8-58-23地块，以及同区域JK1-4-281住宅用地并非首次挂牌。

　　去年9月初上述两地块就已进行挂牌公示，并于9月27日终止出让。

　　WY8-58-23商服地块位于高铁新城文景路西侧、元朔路南侧。

　　根据规划条件，该宗地未来将建写字楼、商业、酒店等，

　　AI君曾对高铁新城区域做过详细分析，其中重点对高铁新城大型综合体进行了介绍。

　　2022年2月，有网友咨询：“2022年重点项目”中有个高铁新城大型综合体项目，具体位置在哪，是如何规划的，完工时间？

　　高铁新城大型综合体是经开区2022年重点前期项目，位于高铁新城启动区、文景路与元鼎路十字西北角，计划建设建筑面积不少于13万平米的购物中心、2万平米的高品质酒店及13万平米的甲级写字楼，计划今年内完成土地招拍挂、2027年底前竣工。

　　大概率，WY8-58-23地块就是该大型综合体项目。

　　JK1-4-281宗地，去年9月挂牌，规定商品住房毛坯销售均价15592元/㎡，而本次对毛坯价无限制。此外，该地块去年拍卖起始价91600万，*高限价105340万，今年这两个价格分别上涨到了102300万与117645万

　　另据前瞻顾问分析，该宗地预测*高利润率为13.02%，预计为本次预公告地块中热度*高地块。

　　除了以上区域供地数量较多外，曲江大明宫、曲江新区、未央、港务区，以及高陵、阎良、航空基地、临潼均有土地供应。

　　曲江新区北池头一宗31亩住宅用地紧邻理工大，位置优越。

　　港务区两宗地块均不超10亩，如此小的体量究竟能打造出什么产品，这着实让人有些好奇。

　　未央市中医院旁约22亩地块，容积率却低至1.6，是本次供地容积率*低的地块。

　　总体而言，首轮土拍看点颇多，值得期待。

　　在放松政策的指引下，本次集中供地竞拍规则，较2021年的三次集中供地，也有一定变化。

　　此次的规则由“限房价、定品质、竞地价”改为“限房价、限地价”，取消了“*高毛坯限价”这一项。

　　在自持方面，本次土地出让公告中并没有关于自持的规定。

　　本次供地竞拍规则一定程度上降低了开发商拿地的门槛，希望以此来提高开发商的积极性。

　　种种“松绑”之下，西安土地市场能否一改颓势，吸引到更多民企下场，我们6月见分晓。

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