西安出台意见发展保障性租赁住房未供应保障性住房用地的区域不得出让商品住房用地
日前，西安市人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（以下简称“《意见》”），意在加大保障性租赁房供给，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。
《意见》指出，保障性租赁住房主要解决在西安市工作且无自有住房的新市民、青年人等群体的住房困难，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
《意见》还强调，对保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。
记者了解到，此前，西安市公布的计划是，“十四五”期间，西安市保障性租赁住房总需求约30.4万套（间），各类保障性租赁住房用地合计约15000亩。
在日前发布的《意见》中，西安市又对保障性租赁住用地做了更明确的安排：
一是鼓励农村集体经济组织通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款；鼓励将城中村改造项目安置住房和配套商业用房统筹集中建设、改建为保障性租赁住房。
二是企事业单位取得使用权的土地可以建设保障性租赁住房。对于这一类型的土地，可以变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
三是产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务配套设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高。提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建设面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
四是闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
此外，《意见》还提出，单列保障性住房用地计划，原则上不低于年度住宅用地供应总量的20%；在每年*一批集中供地时优先供应、应保尽保。
《意见》还特别提出，未供应保障性住房用地的区县、开发区，不得出让商品住房用地。新供应土地应主要安排在产业园区及周边、轨道交通站、大型公交站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。鼓励在地铁上盖物业、地铁沿线周边综合用地及公交场站上盖物业中建设保障性租赁住房。
实施房地产信贷管理时予以差别化对待
在土地政策支持之外，《意见》还提出了多项税费和金融支持政策。
《意见》指出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房项目，在取得项目认定书后，按照相关规定比照适用住房租赁增值税、房地产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。保障性租赁住房免收城市基础设施配套费，并可争取中央、省级专项补助资金支持。
同时，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。落实保障性租赁住房贷款相关统计制度，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
《意见》还指出，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发放住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。支持保障性租赁住房建设、运营企业按国家有关规定发行不动产投资信托基金（REITs）融资。
在保障对象和租金标准方面，《意见》还明确，保障性租赁住房主要解决在西安市工作且无自有住房的新市民、青年人等群体的住房困难，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金按照租赁运营企业可持续、租户可负担的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。具体租金标准经市政府批准后，由住房保障机构每年定期发布。
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