2022年已经过去3个多月了，北京、武汉、福州、厦门、青岛等城市2022年*一次集中供地已经落幕。

　　西安在今年虽然已经有金地、阳光城、太古地产等企业通过挂牌形式摘地，但都属于城改定向挂牌出让地块，截至2022年4月11日今年西安*一次集中供地信息尚未发布。

　　但预计，西安距离今年*一次集中供地也快了。结合当前的西安楼市大环境，以及已经结束2022年*一次集中供地的城市土地出让情况，我们不妨对2022年西安首批集中供地做出猜想。

　　2021年西安*一次集中供地，土地供应和成交主要集中在高新、城北（未央湖）、航天；2021年西安第二次集中供地，土地主要集中在高新、港务区、城北（曲江大明宫、高铁新城）、浐灞；2021年西安第三次集中供地，土地主要集中在城北（曲江大明宫）、城西、浐灞。

　　从上述信息可以看出，2021年三次集中供地主要集中在高新、港务区、城北区域。

　　高新区、港务区，是这两年西安城市开发建设热点板块，也是开发用地供应的主要板块。

　　目前，多渠道已经释放出消息，2022年西安*一次集中供地中，高新CID、丝路软件城板块将会有多宗开发用地出让，高新这一次继续不会缺席。

　　其中，曲江大明宫板块以小幅的地块、城改用地为主，未来土地供应量有限；高铁新城板块，以产业配套住宅用地为主，随着区域建设的提速，将会成为城北土地供应的主力军，预计还将有土地供应；未央湖板块以城改用地为主，通过挂牌方式出让。城北区域还有一个板块，那就是团结村片区，随着片区土地整理和收储的完成，也将陆续进入到出让阶段。

　　2021年3月1日浐灞6宗土地公开竞拍之后，三次集中供地中所涉及到的地块，陕建、龙湖、万科所摘得的地块均是以城改用地为主，预计还将有城改用地供应。

　　另外，西安的城南、长安、城西等区域还有一些潜在城改用地供应，城改用地的供应时间一方面要取决于安置房建设的进展，另一方面要取决于拟拿地企业的资金情况。

　　西安目前采用的是“限房价、定品质、竞地价”的方式进行出让土地，站在企业的角度而言，目前的拿地门槛有几个重要的因素影响。

　　目前西安土地出让要求拿地企业的资金来源为自有资金，前融、借款、转贷、关联企业的预付款或借款等等，这些都是不行的，这就对开发商的现金流提出了更高的要求。

　　为了避免在土地出让时高溢价率地块的出现，西安将土地出让的起拍价门槛拔高，从而将土地*高限价的溢价率控制在15%以内。

　　除了城改挂牌出让的地块之外，新出让的地块要求自持，有的地块是5%、有的地块是10%，需要自持*少10年，并且不能通过签订较长时间租约变相销售，自持无疑进一步增加了开发商的成本和现金流门槛。

　　除了上述三大因素之外，土地款付款周期，也对开发商拿地的积极性会产生一定的影响。

　　从今年已经结束的*一次集中供地来看，部分城市对拿地门槛进行了下调。例如：厦门将有的地块限售期从10年改为8年，东莞取消了对房屋*高销售价格的限制，成都则取消了“竞人才公寓”的竞买条款……

　　在土地市场降温明显情况下，西安是否会对土地出让规则进行调整，通过降低拿地门槛提升开发商拿地的积极度，也是值得关注的。

　　以前的话，看到高价地拍出，购房者总会担心以后房价会卖的更高，开发商担心高价拿地后会受到房价价格备案层面的影响，而自从去年西安开始实行“限房价、定品质、竞地价”之后，在土地拍卖阶段就已经限定了未来项目入市后的房价。

　　新出让地块房价限定在多少，一方面会影响到大家对区域后续房价的预期，另一方面也会影响到区域内目前新盘销售的情况。

　　从去年西安三次集中供地来看，不管是高新、港务区新开发区域，还是曲江大明宫板块，给出的新房限价空间还是比较大的，毛坯房限价甚至高于区域内在售项目的精装房售价。

　　但大家需要注意的是，土拍时给出的*高限价，并不代表项目入市时就能够按照*高限价进行价格备案，*高限价≠实际销售备案价格。例如：今天结束意向登记的龙湖星河学樘府，实际备案价格就比*高限价降了5%。

　　影响企业拿地积极性有两大因素，一个是手中是否有钱，另一个是目前在西安的土地储备情况。

　　2021年西安三次集中供地，公开竞拍的地块中，拿地的企业主要包括三类：1.以金茂、绿城、保利为代表的央企；2.以天地源、紫薇、陆港、鸿业为代表的本土国企；3.以龙湖为代表的优质民企。

　　从目前来看，这三类企业依然是今年土地市场上拿地的顶梁柱。今年已经结束*一轮集中供地的城市中，绿城、中海、华润、保利等央企频频出手，民企中龙湖、旭辉则在几座城市有所斩获。

　　这几年活跃在西安土地市场上的房企中，绿城、招商、紫薇、龙湖、万科目前手中储备的土地相对来说充足一些，对于土地增储的紧迫性要弱一些；而华润、中海、中国铁建、天地源、保利、碧桂园、旭辉目前手中的土地储备短期内可供开发的相对来说要少一些，拿地更为紧迫。

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