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西安市房地产市场概况调研报告

admin8个月前 (09-26)西安产业信息27

　　位于黄河流域的关中盆地，是我国地理位置中心，南依秦岭，北临渭河，面积 9983平方公里

　　1992年8月，西安是国务院批准的计划单列市和内陆开放城市，享受沿海开放城市的优惠政策

　　11区：新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安、高陵、鄠邑 2县：蓝田县、周至县

　　房地产税法：房产税立法已经列入五年立法规划，但2017年没有关于房地产税立法的安排。2017年1月中央印发文件提及支持各地在房地产税等方面探索创新。

　　不动产统一登记：地方基层政府已经基本设立了专门的不动产统一登记部门。 2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。

　　限售：截至2017年4月14日，全国共有16 个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。限售是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。限售仅两三年*多不超过5年，并且还会随房地产形势变化产生变数，但在政策存续期，它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。

　　西咸新区：陕西省两会上决定将西咸新区划归西安管理，未来将共建大西安。在此发展格局下，未来西安市的版图将进一步扩围。

　　交通：两会上决定2017年开工建设6条地铁，力争新开工3个项目；在“一带一路”、国家级自由贸易试验区、国家中心城市定位、“大西安”规划等一系列政策推动下，西安市的交通、城建和规划迈入了崭新的快速发展通道。

　　限购：自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房。

　　户籍：2017年3月1日西安落户新政规定：买房落户政策延期，只要2015年7月1 日之后购买90平米以上住房，取得房产证，在西安缴纳一年以上社保即可申请购房入户。

　　◆2015年土地出让总宗数为395宗 ◆2016年土地出让总宗数为360宗，同比下降8.86%

　　截至2016年底西安商品房库存为 2603.6万㎡，去化周期为14个月

　　截至2016年底西安市商品住宅库存量为1071.92万㎡，去化周期为6.8个月

　　城内土地资源紧张，楼盘向远郊延伸：高新、曲江、城北、长安等郊区板块升温。

　　2015年下半年以来，西安共迎来5个优质购物中心集中入市，合计546,000㎡。至此，西安全市优质商业项目存量超过238万㎡。

　　预计截至2018年，西安还将迎来超过25个项目，接近 300万㎡的优质购物中心集中入市。

　　西安写字楼多集中于城市主轴线。城中、城北、高新区囊括了西安大部分写字楼，仅高新区写字楼存量就达到 101万㎡。

　　预计2017年西安写字楼市场库存压力将会加大。高新区写字楼空置率短期内将继续攀升，其他区域则多以消化现有库存为主。2017年到 2019年西安全市将有16个写字楼项目供应。

　　?恩格尔系数(Engels Coefficient)：指食品支出总额占个人消费支出总额的比重。恩格尔系数达59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50% 为小康，30-40%为富裕，低于30%为*富裕。

　　满足基本生活需求的低端产品基本饱和，住房消费、通信及电子产品消费、服务性消费等发展型、享受型消费日益成为居民消费的新热点。

　　?资料来源：西安市统计局2016年采用随机抽样访问的方式对西安市13个区县进行购房需求调查，访问对象为当地年龄在20岁以上的城乡常住居民，有效样本1005个，形成《2016年西安居民购房需求调查报告》。

　　五年内计划购房的不到三成（23.4%），76.6%的被访者没有购房计划，一定程度上反映出当前西安房地产市场的观望气氛。

　　农民工五年内有购房计划的占20.2%，总体看，农民工购房意愿低于其他市民群体，但受农民工购房落户政策刺激，进城务工人员短期内购房的积极性相对较高。

　　◆除了刚性需求和改善性需求外，居民的购房目的正在向多元化方向发展。 ◆受国家宏观调控政策影

　　购房者在考虑购房区域时，选择城南的比例* 高，为36.2%，选择城东和城北的比例分别为17.0%和 16.6%。总体看，城南是西安市民首选的居住地。

　　购房的两大主力军是20~39 岁的中青年和西安本地居民。计划购房者更倾向于购买“新房”和“现房”。按揭贷款是大多数购房者考虑选择的付款方式。

　　1.土地价格 2.住宅价格 3.商业价格 4.写字楼价格 5.酒店价格 6.小结

　　◆2015年全年西安土地成交地面均价为2057元/ ㎡，◆2016年全年西安土地成交地面均价为2244 元/㎡，同比上涨9.09%。

　　◆西安市以7131元/m2的均价位列2016全国各城市住宅价格排名第34位，2016住宅成交面积为1528万m2。 ◆西安市房价在全国范围处于中游水平。

　　2011-2016西安市住宅成交量增长，价格稳定。2016 年西安市新建商品住宅成交均价约7061元/m2，同比上涨4%。

　　从2016年全年西安市商品房成交趋势来看，价格方面没有太大波动，12月价格达全年高峰。第四季度量价齐高。

　　◆西安3月新房均价7935元/m?，环比上月增长5.36%。 ◆城内房价*高，为12000元/m?；其次是曲江，为 10298元/m?；泾渭的房价*低，为3687元/m?。

　　◆城东居住功能和教育资源比较完善，区域内以中等品质的大规模中低密度大盘为主。

　　◆城西板块在西安楼市中一直属于非热点板块，城西房价显著低于西安均价。

　　◆在市政府北迁、北客站建成通车、大明宫国家遗址公园开园、地铁二号线顺利通车等诸多利好因素的带动下，城北板块近年来开始快速发展，但基础设施不够完善。

　　◆西安城内是交通 *便利、发展*完善、设施配套*成熟的板块。但城内偏重发展商业和文化旅游产业，且土地和楼盘供应量极少，价格位居西安之首，因此该区域住宅市场并不活跃。

　　◆高新区是西安白领阶层的聚集地，交通便利，配套设施完善，发展空间巨大，高新一小、高新一中等优质教育资源丰富。因此该区域房价一直居高不下，购房者关注度非常高。现阶段新建住宅多集中在锦业路、大寨路、西沣路、西部大道附近。

　　◆曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，区域面积51.5平方公里。 ◆2017年3月曲江新房均价为10298 元/m2。

　　◆曲江一期房地产开发的高端住宅项目使得该区域人口增加，生活配套改善，房地产不断增值，房价首屈一指，曲江已经成为追求高品质生活置业者的目标。如今曲江一期已经饱和，曲江二期应运而生。虽然曲江二期生活配套设施目前相对比较匮乏，但不可否认发展潜力巨大。

　　◆长安区由于大量高校的聚集而成为西安人居环境*好的区域之一，区域内的人文环境和教育资源使其成为西安房地产市场的热点区域。此外，长安区紧邻高新二次创业园区、曲江新区、航天新城，西部大道直接将以上各区域相连，地铁二号线也为区域内市民出行提供了便利，区位优势和交通优势显著。

　　◆浐灞板块*大的优势无疑是良好的生态环境，同时该区域内的配套设置也在不断完善。丰富的教育资源、奥特莱斯的建设及西安地铁三号线的通车运营也带动了区域升值，吸引了众多品牌开发商纷纷入驻，房地产市场发展迅猛，商品房和土地成交量逐年攀升，成为西安市房地产市场热点区域之一。

　　◆位于城北的经济技术开发区是西安市新的城市经济与行政中心，是在高新区之外的另一集中就业区域。该区域高端住宅、高层住宅、小型公寓、商务写字楼较为集中。近年来，随着大明宫万达广场、熙地港、未央印象城、盛龙广场等商业综合体项目的运营，该区域商业氛围也日益浓厚，房价与西安均价一致。

　　◆西咸新区成为国家级新区后其国际化大都市的发展速度可见一斑。区域价值不断提升，越来越多的品牌开发商拿地盖房，带动了西咸新区房地产市场的发展，使得区域内商业配套日渐成熟，也带来了一部分名校教育资源，地铁一号线也让区域交通更加便捷。自贸区落地陕西后，西咸新区发展将更上一层楼。

　　◆2016年，全国十五个副省级城市二手住宅销售价格累计同比14升1降，西安是*一下降的城市。 ◆西安市一年内二手住宅平均价格为6437元/m?。 ◆西安市一年内二手住宅价格总体呈先降后增趋势，2016年底涨幅*高，2017年涨幅趋于平缓。

　　2011年到2015年西安市商业物业成交量和价格较为平稳。2016年西安市新建商业用房累计成交均价为 21884元/m?，同比上涨 2.59%。

　　从2016年全年西安市商业物业成交趋势来看，3月份创下了年度价格*高记录，10月成交价格*低。其余月份价格没有太大波动。

　　◆2016上半年西安市优质购物中心首层平均日租金为15.4元/㎡，同比上升3.78%。 ◆核心区域的日租金达 30.1元/㎡，同比上涨 7.3%。 ◆非核心区域日租金 10.8元/㎡，同比上涨 2.2%。

　　◆核心区域空置率下降 0.1个百分点，至1.0%。 ◆非核心区域空置率上升3.6%个百分点，至 8.0%。

　　钟楼商圈：西安市*大、*具影响力、历史*悠久的商圈。作为西安市*重要和*繁华的商圈，钟楼拥有极高的商业密集度，购物中心、百货商场、各种品牌专卖店和连锁店数量众多。

　　小寨商圈：文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。地理位置独特的小寨商圈人流量极大，涵盖了低中高所有档次的商业商圈，业态以零售小市场（潮流服饰及小商品）为主。

　　2011到2016年西安办公楼成交量和价格较为平稳。新建办公楼累计成交均价为10907 元/㎡，同比上升15%。

　　从2016年全年西安市办公楼成交趋势来看，1月量价齐高，2月量价全年*低。其余月份成交量和价格没有太大波动。

　　◆2016上半年全市写字楼月租金继续下滑，降至108.25元/㎡，同比下降3%。 ◆高新区写字楼平均月租金下降幅度*大，同比下降5.4%。

　　◆受经济形势下滑以及企业购买自用写字楼影响，全市优质写字楼净吸纳量下滑，为负2万平方米，全市空置率上升至27.1%，同比增长18.6 个百分点。

　　2010到2015年五星级酒店平均房价621元，总体呈先增后降趋势，房价*高为2011年的720 元，*低为2015年的551元。

　　2010到2015年西安市五星级酒店平均出租率59.83%，其中*高为 2010年的69.45%，*低为2013年的53.98%。从增长率变动分析来看，2010到2011年呈下降趋势， 2012到2013年受国家政策影响，增长率大幅度下降，2014年止跌上升，2015年上升趋势放缓。

　　四星级酒店2010年到2015年平均房价334元，总体也呈先增后降趋势，房价*高为2013年的347 元，*低为2010年的310元。

　　2010到2015年平均出租率59.93% ，其中*高为2010年的64.53%， *低为2013年的55.61%。从增长率变动分析来看，2010到2012年下降趋势,2013年下降趋势放缓，2014年止跌上升。2015年继续下降，平均出租率处于负增长状态。

　　三星级酒店2010到2015年平均房价 197元，其中*高为2014年的205元， *低为2010年的185元。2010到2011 年上升幅度较大，2012年下降，2013 年止跌上升，2014年上升趋势放缓， 2015年呈下降状态，增长率下降幅度较大，且平均房价处于负增长状态。

　　2010到2015年平均出租率 57.76%，其中*高为2011年的 64.82%，*低为2015年的 52.38%。2010到2011年上升， 2012年增长率大幅下降，2013 年下降幅度减弱，2014年止跌上升，2015年大幅下降且平均出租率处于负增长状态。

　　土地 “大西安”格局下原版图内的热点区域地价将稳步上调。住宅住宅价格继续保持平稳态势，在政策影响下价格上升幅度有限。

　　◆2015年西安土地成交宗数共为278宗。 ◆2016年西安土地成交宗数共为229宗，同比下降17.63%。

　　◆2015年西安土地未成交宗数共为73宗。 ◆2016年西安土地成交宗数共为170宗，同比增长133%。

　　◆2015年西安土地成交面积共为1084.07万㎡。 ◆2016年西安土地成交面积共为866.55万㎡，同比下降20.07%。

　　◆2015年西安土地未成交面积共为348.23万㎡。 ◆2016年西安土地未成交面积共为402.85万㎡，同比增长15.69%。

　　◆2015年西安土地成交价款共为243.29亿元。 ◆2016年西安土地成交价款共为178.29亿元，同比下降26.72%。

　　◆2016年西安土地成交更倾向于新区。 ◆长安区成交量*高，为 59.97万㎡，其次是沣东新城的52.65万㎡。 ◆长安、沣东等城市近郊区域将会是后期成交热点区域。预计未来这些城市快速发展区和新兴开发区域土地供应仍会持续增加。

　　◆浐灞板块以商品房成交21642套位列版块*一。曲江二期板块和高新新区板块分列二三位。 ◆从物业类型来看，住宅成交仍占主导地位，而高新商业成交表现也很抢眼，成为该带动板块成交的主力。

　　2016年新建商品房累计成交面积和套数分别为 2176.96万平方米和206607 套，同比分别上涨31.32% 和上涨32.22%。

　　从2016年全年西安市商品房成交趋势来看，第四季度量价齐高。一季度西安市住宅成交量*低，10月份成交量达全年高峰。

　　2011-2016西安市住宅成交量增长，价格稳定。2016 年西安市新建商品住宅累计成交面积1891万m2， 175124套，同比分别上涨 22%和32%。

　　◆榜单累计成交438.8亿元，市场占有率24.7%。上榜房企八成为品牌外埠企业。万科地产为全市销售金额*一过百亿的企业，金地集团、中海地产依次紧跟其后，分别摘得冠、亚、季军之位。

　　?备注：①数据统计范围覆盖西安城六区，未包含长安区（含曲江、高新、经开、浐灞、航天城、国际港务区）；②企业排行榜以商品房（含住宅、商办及其他）销售量为依据；⑤项目排行榜以商品住宅销售量为依据。

　　榜单累计成交175.4亿元，入榜门槛 14.4亿元。月度常胜冠军项目金地西沣

　　公元以22.9亿元摘得年度冠军，金辉· 世界城、中海城依次位列榜单第二、第

　　◆2016年西安二手住宅总成交量35580套，是 2015年的1.5倍。2016 年月均成交量2494套，创近三年新高。

　　◆2016年西安二手住宅网签成交面积291.6万 m2，同比增长52%。分月看，4月和12月单月成交面积突破40万m2。

　　◆二手住宅销售价格全年累计同比下降3.1%，降幅比上半年收窄0.7个百分点，比上年同期收窄3.6个百分点。6月份价格止跌回升，下半年以调整为主，回升缓慢。

　　2016年，在双税金减免的利好政策影响下，西安二手住宅交易市场交易活跃，成交量屡创新高，成交价格低位运行，下半年调整中微升。

　　2011年到2015年西安市商业物业成交量和价格较为平稳。2016年西安市新建商业用房累计成交面积和套数分别为109.40万㎡和 5130套，同比分别上涨 14.47%和9.48%。

　　从2016年全年西安市商业物业成交趋势来看，4月创下了年度交易量的*高记录，2月交易量*低。其余月份成交量没有太大波动。

　　2011到2016年西安写字楼成交量和价格较为平稳。新建办公楼累计成交面积和套数分别为121.30万㎡和11517套，同比分别上涨44%和37%。

　　从2016年全年西安市办公楼成交趋势来看，12月成交量*高，其次是1月。2 月成交量全年*低。其余月份成交量没有太大波动。

　　?趋势：2016年土地成交量和成交金额同比走低，未成交量同比增加。 ?区域：土地成交、供应外扩趋势明显，长安、沣东等城市近郊区域将会是后期成交热点区域。

　　?趋势：2016年西安房地产全年成交居历史高位，销售面积和销售金额均超历史记录。预计2017年的房价会延续2016年良好的态势，稳中有增。 ?区域：郊区板块升温，浐灞板块、曲江二期板块、高新新区板块商品房成交量位于前三位。长安、沣东新城、经开区未来有较大发展空间。 ?面积：政策影响下改善性需求已被逐步释放，全市商品住宅成交面积段发生变化，其中120-160㎡成交占比同比上涨2%，预计占比会继续扩大。 ?类型：从物业类型来看，住宅成交仍占主导地位。

　　2016年土地成交整体走低；土地成交和供应外扩趋势明显。以浐灞世园、北辰大道东西两侧以及国际港务区为核心的片区，土地供应成交均显现上涨。

　　?预计未来以沣东新城、国际港务区和浐灞生态区为代表的热点区域将成为房产开发的聚焦点，土地市场将在新版图上开始新一轮的角逐。

　　商 ?受全国范围内去库存政策影品响，购房者杠杆持续放大；房 ?随着落户政策的进一步放

　　?但在政策风向转变之下，即使房价能够继续上升，其房价涨幅较2016年也将大幅收窄；

　　?鉴于当前西安市新建住宅的去化周期已降至6.8个月，且西安出台房屋限购新政，预期 2017年西安房地产市场将保持平稳向好态势。