普洛斯，全球领先的物流地产商，国内高级别仓储霸主，产业地产基金模式范本，这是众所周知的普洛斯，而微信君发现了普洛斯鲜为人知的另一宗业务：产业园开发运营（注意，不是物流园）。

　　截至2016年8月，普洛斯在中国38个城市布局，拥有231个园区，而在这231个园区中，有6个园区，在名字上就显得颇为另类，它们是：西安环普科技产业园、沈阳环普国际产业园、北京顺义环普国际产业园、大连环普国际产业园、绍兴环普国际产业园、天津北辰环普国际产业园。

　　而其它的园区的画风是这样的：普洛斯哈尔滨物流园、普洛斯大连汽车物流园、普洛斯龙泉驿物流园、普洛斯新都物流园、普洛斯新津物流园、普洛斯龙潭物流园……概括下来，就是普洛斯某某某物流园。

　　当天，宝马集团中国研发中心新址正式落户北京顺义普洛斯·环普北京产业园，普洛斯和宝马集团联合举行了“宝马集团中国研发中心新址奠基仪式”，该中心将作为宝马集团在中国的重要研发基地之一，旨在基于中国本土市场技术研发并培育和孵化出属于中国的创新技术。

　　很显然，这是一个*对被政府喜欢、有足够含金量的国际化大项目，而非被政府视作鸡肋的物流项目——占地大，税收产出少，也与普洛斯的传统业务大有区隔。

　　来看一下这家环普北京园区的介绍：总计17万平米，总投资额约15亿元（宝马集团入驻的是一期），以宝马为首，环普将与政府通力合作，吸引更多的高质量企业，共同打造*流企业聚集的创新基地，创立空港工业区产业转型升级新典范。

　　没错，这是一个彻头彻尾的产业园区，是和普洛斯传统物流园区迥异，却又有千丝万缕关系的新一代产品。

　　在这次活动中，普洛斯曝光了“环普”系品牌。普洛斯介绍，其在中国市场经历了十多年的物流板块的发展后，于2012年开始启动研创板块，为区分不同的业务板块，启用“环普”品牌，在中国主要城市打造研发创意产业园。

　　微信君盘点发现，在西安、沈阳、大连、绍兴、天津等地，都已经出现了以“环普”命名的普洛斯产业园，而北京的顺义项目已经算是“环普二代”了。有趣的地方在于，当本土竞相膜拜普洛斯的时候，普洛斯悄却悄把我们给学了。

　　普洛斯高级总裁赵明琪在接受媒体采访时，阐述了普洛斯进入“产业园区”的背后逻辑。

　　“环普板块目前定位为研发类投资运营公司，是基于对中国市场的理解。2008年之前，普洛斯主要集中于物流，因为当时的中国是一个生产制造基地、一个货源地，大部分物流运作与航运相关，且当时中国经济是以出口为导向。在普洛斯看来，制造业对中国来说是至关重要的，中国如此大人口的消费市场，仅靠进口无法满足，所以中国需要发展原创技术和创新。”

　　她认为，目前中央政府鼓励“大众创业，万众创新”，整个市场大环境是鼓励市场和民众有更多自己的核心技术、原创产业，而不是完全依靠外来技术的投入，这是中国未来的发展方向。中国未来也一定会从中国制造到“中国创造”。这条路目前也在转变中，中国创造需要有自己的附加值、核心内涵以及原创技术。普洛斯正是借这个时机发展研发类产业园。

　　而微信君认为，除了这样的官方表述，对普洛斯来说，进军科技园领域，至少还有另外两个好处：提高拿地的可能性、收割物流园区溢出价值。

　　拿地难成为物流地产的严峻挑战。物流园区占用了土地资源，但相较于工商业用地而言，物流园区税收回报率不高，物流园区拿地愈加艰难，即便对于普洛斯这样的国际物流巨头也是一样，为了获得更多土地，普洛斯在今年还与中集集团达成战略合作，通过二手土地曲线获地。而通过捆绑“环普”这样高含金量的科技园区，普洛斯在与政府谈判时，有更高的筹码，尤其是在一线城市。

　　在长期发展中，普洛斯与众多企业建立起稳固的客户关系，使其发展科技园有先天的便利条件。普洛斯的客户包括涵盖第三方物流、快消、电子电器、零售、汽车配件、医药企业等，其中，跨国公司租户约占60%。而此次在北京顺义落户的宝马就是其客户之一。

　　普洛斯称，其能够吸引宝马集团中国研发中心新址落户，即有赖于宝马与普洛斯集团在物流、制造等多方面长期的合作伙伴信赖。而在西安环普，仅用两年时间，环普就协助政府引进了33家自主研发及软件开发企业，类别涵盖了无人机、卫星通讯、集成电路、电动汽车、智能充电等新兴领域，其中既有世界500强企业，也有国内高科技产业的龙头企业。

　　物流园+产业园，普洛斯在尽量放大其“协同效应”，这意味着，本土产业地产玩家们，迎来一个没按套路出牌的新竞争对手。

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