2018年已经告一段落，但我们对于西安楼市的脱缰之势，仍然记忆尤深，谁也没有料到在全国限购重重加码之下，西安房市仍然一骑*尘。

　　近期看到一些分析，大致是说“2018西安楼市土地、住房成交均量升价涨”，这是一个很神奇的判断，公示房源供应仅有一半，土地供应到第四季度，西安市供地完成率不足20%，明显低于往年60%以上的完成率，所谓“土地、住房成交均量升价涨”，究竟说的什么？

　　继2016年创历史新高水平后，2017-2018年成交套数均现回落，其中2018年同比减少12.7%；从成交面积来看，与成交套数态势相似，2018年同比减少10.3%。

　　自2016年以来，浐灞持续领跑全市，2018年，浐灞占全市成交总量的18.8%，经开、曲江依次位列其后。由于“东轴线”开发，土地密集供应，价格仍显较低，浐灞连续三年成为西安楼市之冠。

　　2018年市场持续表现为“供不应求”态势，西安商品住宅均价11748元/㎡，同比上涨28.1%（参考数据：由2017年的9175元/㎡上涨至11748元/㎡）。其中，高新区域价格依然领跑全市，15544元/㎡，曲江、城北次之，分别为13553元/㎡、11880元/㎡。

　　不考虑受综合因素影响较大的城内区域，各区域价格涨幅均在20%以上，其中，港务区涨幅*大，参照2016年价格底，两年几乎涨了一倍。但因为原本房价就低，即便是涨幅迅猛，仍然是限购区价格底部。

　　2018年，西安土地市场累计新增供应2538万㎡，较去年同期减少29.2%；成交1862万㎡，较去年同期减少40.3%；成交楼面价为3404元/㎡，创历史新高；土地出让金634亿元，较去年同期增长70.9%。

　　西安经营性土地市场，受土地供给侧改革影响，2018年2-5月暂停供应土地，市场供求均现回落。受商品房市场持续升温、品牌房企加速布局西安、主城区土地稀缺等因素影响，土地市场热度较高，楼面价持续上扬。

　　其四，2018年土地成交锐减，溢价率普遍大幅提升，楼面价达到9117元/㎡。

　　受土地供给侧影响，供求齐跌；成交楼面价、土地出让金均创历史新高。 2018年平均溢价率19.2%，较2017年扩大10.4个百分点。

　　2018年，西安住宅用地累计新增供应100宗，折合建筑面积1338万㎡，较2017年减少23.7%；成交88宗，折合建筑面积1140万㎡，较2017年减少33.5%；成交楼面价2472元/㎡，为历史*高水平，较2017年上涨65.6%；土地出让金281.7亿元，较2017年增长10.2%。

　　2018年西安楼市受到政策影响，进入调整期，“731政策”会议之后，市场“晴转多云”，但我们也看到了市场实际情况，在官方大力度严肃整治楼市乱象的同时，西安楼市仍然良性运转，并没有出现所谓的西安房价“2018年暴跌30%”，也没有出现所谓的“腰斩一半”。

　　西安市去化率在全国都算靠前，以实际踩盘数据整理，2018年整体去化较好，其中主城区全年平均开盘去化率84.8%，外围区域平均开盘去化率76.7%，连秦汉新城、沣西新城、沣东新城、泾渭新城都出现摇号买房，可见市场没有遭到暴击。

　　虽然，西安商品房成交价格涨幅收窄，但因为总价提升，即便是10%的涨幅，对于购房者仍然是伤筋动骨，因此，2019年楼盘变数很大，但不要想着“抄底”，更不要向着追高，一切稳住就好。

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