在城市更新大市场里，工业遗存存量面积大约有30亿平方米，散落在北上广深津及过去的老工业基地类城市中。单单北京已腾退老旧工业厂房就有233处，总占地面积超过2500万平方米。

　　过去几年，工业遗存类存量市场孵化了两家A股上市公司：德必集团和锦和商业。他们以文创内容为切入点，通过“修旧如新”的改造运营，让老厂房焕发新生命，发掘不动产领域新商机。

　　近日，德必集团（股票代码：SZ300947）发布了上市后*一份业绩公告，公司实现营业总收入9.55亿元，归母净利润为1.04亿元，全年业绩稳定发挥。

　　图1：德必集团自上市以来的股价走向

　　资料来源：东方财富300059)网

　　德必集团作为文化创意和科技创新类产业园区的运营服务商，主营业务为文创产业园区的定位、设计、改造、 招商、运营管理以及对企业的深度增值服务。其经营模式包括三类：承租运营、受托运营、参股运营。

　　年报披露2021年德必营业收入9.55亿元，主要来自租赁服务、会员服务、其他服务。

　　图2：2021年德必集团各板块占总营业收入的比重情况

　　不难看出，租赁服务是德必集团营收的主要来源。2021年德必集团的租赁服务收入占公司总收入的80%以上，会员及其他收入对应的是受托运营和参股运营项目，收入占比较小且毛利率也仅有1.92%。

　　租赁服务收入对应的是“承租运营”项目的租金部分，而这本质上也就是我们常说的“二房东”模式，说明德必集团主要是通过“承租-运营”发展的。虽然外界受长租公寓的“庞式骗局”影响对“二房东”模式比较敏感，但从数据来看，2019年-2021年德必集团承租运营的毛利率都保持在37%以上，2021年高达48.34%，高出同属行业龙头的锦和商业4个百分点，盈利能力十分强劲。

　　图3：2019年-2021年德必集团租赁服务毛利率情况

　　睿和智库认为，德必集团盈利能力可观，一方面是在城市更新领域，当城镇化发展到一定阶段时，大量老旧物业的价值必然与所处区域的价值产生严重错配，因此二房东模式是盘活存量资产、快速实现资源整合的重要途径之一。另一方面，这也离不开德必集团自身对产品的全链条运营体系和品牌力的培育。

　　产业链化下，打造全生命周期的运营体系

　　事实上，商业模式的选择只是一种适配性的问题，如何建立产业定位、规划建设、招商运营及客服服务等“全生命周期的运营体系”才是轻资产能否成功的关键。

　　由于早期多数文创园是自发集聚形成的，仅以租金高低作为招商标准，造成了产业链单薄、断裂等问题。如北京798艺术区产业链十分脆弱，抗风险能力不强，核心竞争力不足，导致其现在仅是一片网红打卡地。

　　德必集团一直致力于项目改造、规划、运营等一整套全流程的业务链，突出强化招商能力，通过有目的地选择入驻企业，实行产业内的资源配置整合，使园区内创意产业链更加完整，从生产、制造、推广、销售等不同阶段实行一体化整合，产业的上下游之间可以联系和沟通，产生1+1>

　　2的效果。

　　报告期内，德必成熟园区年度平均出租率已达到93.5%，同比2020年增长4.5%，其中9个园区出租率达到100%。且2021年上海产业园区总体空置率降至10.8%，而德必所运营的园区整体的空置率只在6.5%左右，远低于区域行业平均水平。

　　近年来，随着上海文、科创园的迅速发展和成熟，市场趋于饱和，因此德必集团也逐步走出上海。但规模扩张的前提必须保证企业本身的产业园是体系化、品牌化、全生命周期的优质园区，否则难以稳定持续。

　　德必集团以创意设计能力为核心，不断积累园区设计、规划、改造经验，逐步推出“德必易园”、“德必WE”、“德必运动LOFT”等系列园区品牌。在上海大本营站稳脚跟后，德必在北京、杭州、西安、深圳乃至国外等核心一二线%。该规模扩张将为公司未来发展带来新的收入及利润增长，助力可持续发展。

　　图4：2020年-2021年德必集团运营管理面积（万平方米）

　　根据财报数据，2021年德必集团在大本营上海地区的毛利率为42.27%，盈利能力强劲；北京区域的毛利率为27.92%，虽低于上海，但睿和智库认为一方面主要是一部分项目开业短暂，项目经营处于爬坡期；另一方面，已有优质项目趋于饱和，新项目投拓压力大，投入资金较多，周转需要一定的周期。

　　表1：2021年德必集团各区域营业收入情况

　　资料来源：企业年报（其他地区项目的毛利率数据，德必集团并未在企业年报中给出）

　　尽管在“二房东”模式下，会出现项目成长性不高、盈利能力有限、土地产权纠纷等问题。但德必集团和锦和商业都能在该模式下实现健康发展，也证明其可行性，同时也为产办行业轻资产运营带来一定的启发。

　　1、盈利模式：多业务寻找潜在盈利增长点

　　据不完全统计，截至2019年底，全国各省市和国家级的产业园超过3000个，没有挂牌认证的文创产业园估计超过1万家。此外，很多业主也开始布局创意园或者老厂房改造，如上海纺织集团、上海仪电华鑫等，对于这些国资玩家的入局，会导致市场优质资产愈发稀少。因此，民营文创企业必须要拓宽很多业务边界，不断挖掘新的盈利增长点，才能继续竞争下去。

　　正如德必集团，前文已经提及，租赁收入占德必集团总收入80%以上，二房东模式下，盈利结构较为单一化。但目前德必也在积极发展产权投资和服务性收入。如德必通过“以租金换股权”的方式利用平台优势和信息优势，选择成长性好的企业，以现金、实物、品牌、使用权等无形资产入股投资，分享企业经营所得。不过目前该业务还正处培育阶段，未来将成为新的盈利增长点。

　　此外，德必也在深度布局与产业园区运营相关的生态业务发展。如以德必的“西虹桥德必易园”为例，公司积极探索培育新能源H2业务；同时也在探索以园区为基地的分布式数据中心以及相关通讯、物联网、流量分发等业务。

　　目前，我国文创产业园改造的主体以老旧厂房为主，不同城市、区域的老旧厂房特点不一。而文创园的改造强调赋予传统老旧建筑物新生命，再次重现其文化特色。因此，在项目的改造、设计上要坚持好对园区产业和文化的定位，加强对文化资源的挖掘和扶持培育，避免文化基础薄弱而无法支撑其发展，陷入低端商业模式的问题。

　　如上海长宁德必园区，前身是为中国航天事业做出重大贡献的上海航天八〇九计算机研究所。改造时德必坚持《易经》中“简与变”的文化定位，延续了航天研究所简约、素雅、隐逸的风格，为企业提供园林式舒放办公体验。上海长宁德必园区项目建成后聚集了上百家国内外著名多媒体企业和近十家多媒体专业机构，包括大众点评网”、世界500强企业拉加代尔等。目前已被评为2021-2022年度上海市文化创意产业园区示范园区。

　　我们说文创产业园想要实现长久稳定发展，一方面无论采用哪种运营模式，都必须要在运营服务方面精耕细作，重点培育自身的运营服务能力，打造具有自身特色的运营品牌；另一方面把握产业投资的风口，适时培育产业投资业务，实现多元化渠道盈利。

　　当下“十四五”期间，文化产业依然处于“发展窗口期”，文创园区之间的竞争将会更加激烈，德必集团和锦和商业能否坐稳文创产业园的头把交椅，还需静待观察。

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