抗疫近三年，我们都是“为情所困”，在一张“情网”之中，欲罢不能，但我们还在努力，尽*大可能不去躺平！

　　近三年来，西安房地产市场受疫情影响十分明显，从初期的短暂“真空”，到中间的“避险”投资，再到现在“围观”为主，市场转变，出乎所有人的意料，任何专家都没有料到，市场局面转变如此之大，三年前还在“佛系卖房”，现在有些已经开始“挥泪卖房”了...

　　目前，我们常见的四种产品，住宅、商铺、写字楼、公寓，其中哪个“被情所伤”*为严重？*对不是住宅，也不是公寓、商铺，而是写字楼产品，因为，写字楼租金和空置率直接反映的是经济状态，这些几乎是数据藏不住的！

　　长期以来，西安写字楼产品供应量很大，但租金收益水平却是不尽人意，随着“为情所困”搞成天长地久，目前还没有找到完美的解决方案！

　　三月份，戴德梁行发布2021年中国21个大城市核心商圈甲级写字楼情况，存量*高的五大城市是北京、上海、深圳、广州、香港。

　　根据戴德梁行所公布的数据，我们可以看到现在西安市场的“三个现状”，仅做参考：

　　其一，写字楼存量大：目前，西安核心商圈的甲级写字楼存量极高，约280.32万方，已经排到了全国第六，仅次于北京849万方、上海833.32万方、深圳637.8万方、广州561.72万方，比成都270.36万方、武汉257.15万方还要多，虽然各个机构的统计方法不同，但也反映了西安写字楼存量巨大。

　　其二，空置率较高：西安核心商圈甲级写字楼空置率达到22.40%，低于南宁39.1%、长沙37.1%、武汉34.5%、沈阳32.6%、大连31.7%、天津29.2%、重庆27.6%、青岛24.2%，相比于广州7.6%、北京9.8%、成都12.8%、深圳18.8%等地，西安空置率高出不少。

　　其三，核心商圈供应少：这里一定要注意，西安核心商圈甲级写字楼潜在供应量有72.53万方，但比上海129.21万方、深圳608.92万方、成都239.59万方、武汉163.25万方供应，还是少一些，这与西安现状也比较相符，因为西安现在写字楼大量供应在绕城以外。

　　目前的写字楼市场是不是完全没救了？或者说颓势一推到底？并没有，目前写字楼市场的空间开始“异变”，功能用途开始多元化，有些甚至是“脑洞大开”，几乎已经超出了我们对于写字楼的普遍认知。

　　初期，不少写字楼被改造成类住宅，或是改造成小面积公寓，给市场造成了一定“认知错觉”；现在，我们看到写字楼被用来当“商铺”，不少小铺面进入写字楼，已经感觉跳跃很大，但更新鲜的来了。

　　现在，不仅要文旅上楼、商铺上楼，连工业也要上楼！

　　“工业上楼”并不是一个新概念，至少在纽约、伦敦、上海、深圳、广州已经出现，可以说是，制造业从粗放转向精细化的一个必经之路！

　　什么是“工业上楼”？其实，就是制造业企业把行政总部、设计总部、研发总部搬离产业园区，甚至于是制造车间，搬进写字楼，给企业降低成本，还能够不离开原有的产业链圈子，便于展示产品、吸引人才。

　　2017年8月7日，新华社报道《广东推进“工业上楼”》，其中提到：“工业上楼”是广东省提升工业用地空间、夯实先进制造业根基的重要举措，既为企业园区腾出了大量厂房，又倒逼了经济结构调整和企业转型升级，缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾。

　　图：国内各城市“工业上楼”相关政策办法及相关内容

　　那么“工业上楼”的好处是什么？其一，大规模节约用地，能够解决土地指标紧张的问题；其二，为一二线城市郊区写字楼解困，提供解决存量去化的方案；其三，能够更加聚集产业人口，实现商业氛围培育，便于以后商业配套升级；其四，管理系统更容易搭建，无论是交通、声光电影响、固体垃圾等处理，都更加便捷。

　　目前，西安还有大量的写字楼在绕城高速之外，例如秦汉新城、空港新城、泾河新城、沣西新城、沣东新城、国际港务区、高新三期CID、高铁新城、航天城等，这些写字楼存量（含规划），可能已经超千万方，短时间内很难去化，或者依靠地方政府招商引资，借助企业进驻去化，可能性很低，速度也很慢。

　　但因为写字楼的使用场景实在太局限，只存在于“写字间”，没有丰富的场景应用，未来或将越卖越难！

　　当然，“工业上楼”并不是一个完美的方案，因为过去工业用地价格低廉近乎“白送”，但现在工业用地规划太少。

　　那怎么办？只有一个办法，在土地单元上提升开发强度，让有限的空间实现价值*大化，这种通过盖高楼的方式，可以变相降低企业用地成本，也能够有效解决企业因为负担过重被迫外迁的风险。但这个方案也有一个BUG，那就是前期设计，必须要规划先行。

　　大方面来说，就是必须将这些企业*大限度放在一个区域之内，实现“集群效应”，人力物力*省；小方面来说，后期开发必须和前期的招商运营、企业生产品、建筑设计、产品研发环环相扣，否则连一个标准都拿不出来，怎么实现“提效增质”？

　　西安是一个工业用地比较紧张的城市，又是一个写字楼泛滥的城市，需要有一个契合点来解决集中矛盾！

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