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重磅！西安首批集中供地出炉毛坯蕞高限价2万4未来房

admin7个月前 (09-26)西安产业信息28

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　在西安买房，有任何疑问欢迎拨打-509，咨询房博士。

　　今日，西安22宗土地集中挂牌公示，本次主城区供应土地16宗，占地1318.98亩，起始总价161亿元。阎良区供应土地5宗，占地287.39亩，起始总价5.4亿元。临潼区供应土地1宗，占地66.1亩，起始价1.2亿元。

　　土地序号为1图片-15号地块，网上挂牌期限为2021年6月21日9时至2021年6月30日16时整；竞价开始时间为2021年7月1日上午9时30分，按照宗地1-15的顺序进行。

　　本次土地公示是主城区头部次给出商品房毛坯销售均价的指导价，主城区商住毛坯销售指导价区间为10500元/㎡-18377元/㎡。阎良、临潼商住指导价低于6700元/㎡。

　　不同于往期超过限价竞配建，本次出让在竞地价方面着重于保障性住房面积建设，主要有3种方式：

　　头部种：普通涉宅用地，超过限价竞自持租赁住房建面，首轮投报比例为规划住宅建筑面积的1%，以1%向上递增，蕞高不超过50%。超过比例限制后，停止挂牌，转竞自持年限不低于10年的租赁住房。

　　第二种：安置商品房用地，超过限价竞无偿移交宗地内安置型商品房建筑面积，未设置蕞高比例限制。

　　第三种：普通涉宅用地，超过限价竞自持年限不少于10年的商品住宅建筑面积比例，首轮投报比例1%，以1%向上递增，超过50%，再次转竞宗地内无偿移交的公租房建筑面积，不设高限。

　　同时可以看到本次土地公示加强了保障性住房土地供应，安置商品房土地供应9宗，其中分布于高新、曲江5宗，总占地567亩。建议指导价10500元/㎡-13899元/㎡，低于区域在售新房均价约6%。

　　土地序号为16-21号地块，采取增价拍卖方式出让，拍卖时间为2021年6月29日，以16-21顺序拍卖。

　　5宗土地均约定了自持住宅建筑面积的 5-10%。自持年限为10年，且自持期内不得对外销售和转让。

　　拍卖过程中分为竞比例、竞年限、竞配建公租房3个阶段，超过限价，竞规划住宅建筑面积的1%，以1%/次的固定比例续竞，自持年限为10年，投报自持比例达到50%后，竞自持年限，在自持10年基础上续竞，每次增加1年，自持年限达到住宅用地蕞高出让年限70年后，转竞宗地内无偿移交的配建公租房面积，投报比例为规划住宅建筑面积的1%，以1%/次的固定比例续竞，投报蕞高者为竞得人。

　　本次供地，除了定品质，竞地价以外，对后期的房价也做了明确规定，这也是西安楼市土拍史上，首次对毛坯销售均价做出限制，具有“划时代”的意义。

　　比如本次软件新城的GX3-37-1地块，毛坯限价24720元/㎡，意味着，该板块，未来房价即将全面步入2.5万+，成为西安真正的“富人区”。

　　再如航天新城的HT01-5-47-1地块，毛坯限价19658元/㎡，航天新城板块也将再无价格“洼地”，房价直奔2万+也是趋势。

　　当然，也有一些区域的价格出现”意外之喜“，以曲江新区长安南路以东、翠华路以西、南三环以北的这宗78.585亩的住宅用地为例，容积率不大于2.8，绿化率不小于35%，毛坯商品住房销售均价仅10500元/平方米，以这个价格能去买曲江？的确很惊喜。

　　本次有5宗地块，亮点比较突出：地段位置相对都比较优越，毛坯销售价格也有“拔高”！

　　一起来看下这5宗地块的具体信息：

　　该地块位于二环内，周边配套比较成熟，地块西北方向不足1km便是地铁4号线大明宫北站；往西北侧步行五六百米，便是西安市未央区马旗寨小学，中学有西安市第三十八中学，区域内的医疗资源有西安市第三医院，距离大明宫遗址公园距离也不是很远。

　　目前，该区域内已经云集了恒大、华远、中海、万科等大牌房企，据诸葛找房数据显示，目前，该地块周边的二手房挂牌价大概在1.5-2.3万/㎡左右。

　　从本次容积率不大于2.8，不小于1.2，可以预见，后期的产品将大概率是高端，该地块同样处于二环内，周边配套比较成熟，周边双地铁2号线号线km左右，教育资源分布着陕西师范大学锦园国际中学、陕西师范大学锦园小学，步行可达大明宫遗址公园，地段优势很明显。

　　寸土寸金的位置，决定了地块周边的房价，据诸葛找房数据显示，目前，周边的锦园新世纪、大明宫逸居、万科大明宫的挂牌价为1.8-2.9万/㎡。

　　从这这块地所处的位置来看，分布在天谷六路北侧、西三环以西，处于软件新城核心区。该区域聚力于软件和信息技术服务创新与研发，目前阿里巴巴丝路总部、三星电子、中软国际、海康威视等高新技术企业已经陆入驻。

　　同时，紧邻软件新城中央公园，与高新国际会议中心毗邻，临近云水公园、沣惠绿道和规划的运动公园。周边分布有高新区第二十小学、高新区第十九小学、高新区第四初级中学等教育资源、1所儿童医院；

　　交通规划有地铁12号线和云巴也从该地块附近穿行而过，地块东西两侧2公里范围内分布有城市主干道西三环、绕城高速，交通便利。

　　值得注意的是，该地块规划有约60亩的大型商业综合体用地，作为区域居住社区的配套商服。东北方向是目前在建的20万㎡大型商业综合体苏宁广场，后期商业配套很齐全。

　　图源：西安地产视线地块紧邻新建成高新区第十二小学，同时板块内还分布着

　　高新区第十二初级中学、高新区第十三小学、民办的西安博迪学校等，地块北侧就是高新鱼化寨商业区，地铁3号线鱼化寨站，可以享受到地块带来的配套商业服务及优质交通。目前，该板块基本无在售新盘，地块周边的二手小区，挂牌价格基本集中于1.8-2.6万左右。

　　该地块东侧紧邻一路之隔便是世子公园，南侧为西安市航天城头部中学，西安航天城头部小学，西北侧大概1.2km左右，便是西安地铁4号线航天大道站，东南侧大概1.2km便是西安市人民医院，区域内配套比较成熟，区域内二手房挂牌价大多数集中于1.5-2万左右。

　　本次“集中供地”，对于西安楼市意义非凡。

　　这5地块，毛坯销售价格均在1.9万+，而目前西安楼市，新房均价大概是集中于1.5万+，而且，大部分房源是精装交付，虽说拿地到销售，有一定的“时间差”，但1.9万+的毛坯价格，可以说是“拔高”了。

　　约定销售价格，对于接下来的新房市场价格，起到了“风向标”的作用，

　　试想，西安房价距离突破2万+还能有多远？另外，限制毛坯销售价格，也有利于遏制二手房“猛涨”，

　　本次集中供地新盘毛坯限价对比周边均价，可以发现各宗地项目的毛坯限价都没有脱离周边的二手房价格。因此，本次供地，在保障市场需求，限定毛坯售价稳定市场预期的前提下，对二手房价上涨也能够起到牵制作用。

　　西安的土拍市场还是比较疯狂的，截至目前，西安已经出现32宗万元地块，部分板块，比如高新CID、软件新城，区域楼面价已经突破1.5万+，曲江的新“地王”楼面价更是达到了2.35万，高成本之下，催生的必然是产品端的改善和高房价；而本次，供地前，新盘限价则是实打实限定了拍卖宗地未来新盘的蕞高毛坯单价，对于后期毛坯销售价格限制，对土拍市场也将起到降温作用，

　　把一个地王，打散为各个地王，从根本上控制了地价，

　　在限房价＋竞地价的新集中土拍模式下，楼盘的清水售价提前被锁定；开发商则必须在拿地前就要仔细评估自身实力，在成本以外是否还有利润空间。这样一来，也能有效遏制开发商对未来房价的错误预期，减少土拍时的不理性，拿地时也会更加谨慎。

　　信息透明后，真相是比较残酷的，未来低总价新盘供应量很可能将被市场持续挤压，不排除低预算购房者转向二手房市场，导致低总价二手市场需求增加的可能；另外，本次毛坯限价，虽说是“双稳定”，稳地价的同时自然也稳定了房价，但能明显看到明年西安的新房房价端倪，虽然房价被按住了，但仍然在涨，去年的价格永远无法“高攀”今年的新房，买房还是要趁早。

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