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四季度以来地方供地意愿显著复苏12月土拍将迎“翘尾新纪录”

admin2个月前 (03-31)西安产业信息29

　　2024年第四季度以来，随着整体市场出现“止跌回稳”趋势，地方供地意愿开始显著提升。据不完全统计，2024年12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间，为年内蕞高。

　　受其影响，克而瑞研究中心推算12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。土地成交将迎来蕞为显著的一次“翘尾”，并进一步收窄全年土地成交的同比降幅。具体到城市来看，不仅仅是一二线土地投资热度本身较高的城市，部分库存压力相对较大的城市，年末供地信心回升也更加明显。但从目前12月已成交的土块来看，多数城市土拍平均溢价率仍然较低，大部分仍底价成交。

　　9月末政治局会议定调止跌回稳之后，新房市场交易数据持续向好。改善类项目凭借产品创新创造竞争优势，在南京、武汉、重庆等去化承压城市，均有不少四代宅项目取得热销。刚需项目则主要通过降价和提佣方式持续收割潜在客群，厦门、福州、常州部分项目加强折扣力度，取得了不错的营销效果。

　　国家统计局数据显示，2024年11月新建商品房销售面积8188万平方米，同比上升3%，销售额8270亿元，同比上升1%。前11月销售面积和金额分别同比下降14.3%和19.2%，降幅较前10月收窄了1.5和1.7个百分点。

　　住建部统计数据显示，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。

　　近2个月以来，新房销售的回暖速度明显好于二手房市场，这一方面是由于一二手房交易链条的恢复，二手房东缩减住房持有量，“卖二不买一”的现象减少；另一方面也是得益于高品质新房销售的回暖，优质新房产品正在夺回更多的新房市场份额，而这些优质产品的推出，也在实质上加速各地房价指数的筑底，其中北京、上海、深圳等核心城市房价更是先一步迎来了环比回升。

　　一系列市场向好下，10月地方供地意愿显著复苏，据统计，2024年12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间，为年内蕞高。进一步对比到期建面和成交建面关系，可见9月份以来全国土地出让率（成交建面/到期建面）稳定在85%左右，由此推算，12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。

　　2024年土地成交累计降幅也将进一步收窄至16%，2021年以来，全年成交建面同比降幅首次收窄至二成以内。在全年土地成交规模持续收窄的大趋势之下，预计2024年12月将达到年内月均值的3.5倍，创下历史新高。

　　从2024年四季度供地规模发展趋势来看，在行业去库存、稳市场的基本大前提之下，虽然供地规模同比仍在持续收窄，预计2024年12月新房成交仍将有超过一成的同比降幅。但是从年末翘尾情况来看，3.5倍的“翘尾”新纪录，还是透露出了地方供地信心的回升。

　　武汉、长春等城市年末供地显著加快

　　具体到城市视角，不仅仅是热点城市，部分库存压力较大的城市，年末供地信心回升也更加明显，如武汉、长春、无锡等消化周期在20个月以上，其中武汉12月计划出让737万平方米建面的土地，总底价达到418亿元，供地“流速”达到全年均值的7倍，仅仅一个月计划出让的土地规模，即超过了前面11个月的总和。

　　值得注意的是部分去化压力较低，或土地投资热度本身较高的城市，12月供地节奏保持相对平稳，年末加速供应的意愿反而不高。典型如北京计划12月出让土地底价132亿元，仅为年内平均流速的60%，上海计划出让土地底价219亿元，也仅为年内平均流速的1.7倍。二线城市中仅杭州“翘尾倍率”低于2倍，而其不到10个月的消化周期，也是现阶段全国库存压力指标蕞低的城市。

　　大多数城市土拍平均溢价率降至0%

　　进一步联系12月以来土拍成交来看，可以发现虽然供地信心的回升，但大多数城市土地溢价成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地块溢价成交，较前11月减少了11个百分点。12月供地节奏明显加快的武汉、长春，地块溢价成交的比例也在低位下行。仅西安、无锡溢价成交的地块占比明显上升，不过无锡溢价地块均为优质袖珍地块，全市平均溢价率仍不足1%，西安的溢价地块也集中在曲江新区和沣东新城等优质板块。

　　在去库存、稳定市场预期仍是行业调控主要任务的大背景之下，土地项目的去化速度和盈利空间的确定性，必然要经受投资方、融资方层层的严格考验。地方层面能够适度增加土地供给，并顺利完成竞拍出让已实属不易。从乐观角度解读，溢价率指标的适度下降，搭配交易量的大幅上升，意味着有更多“优势不突出”的地块为投资方所接受，供求双方信心均在缓慢恢复之中。

　　与10月、11月商品房交易的止跌回稳同步，年末土地供给节奏也有所加快。预计2024年12月将创下年末土地成交翘尾的新纪录。

　　比数据纪录更重要的，还是更多地方政府供地信心，以及投融资对于市场预期的回暖。鉴于当前行业采取的预供地模式，绝大多数地块在出让前即已有了明确的意向买家，供应节奏的变动，在很大程度上也等同于城市供求信心的变动。尤为可喜的是，少数高库存城市12月供地节奏也迎来大幅加快，更多的城市供求预期开始逐步进入企稳周期。

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