各城市第二轮集中供地土地拍卖陆续进行，各地均不同程度的出现了流拍现象。包括房地产的宇宙中心杭州，也出现了流拍。

　　9月15日，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块报停止递交申请文件及缴纳保证金，但其中9宗地块报名未达标，相当于提前宣告了流拍，这与杭州首批集中供地时房企“火拼”的景象大相径庭。

　　不仅如此，成都、沈阳、合肥、福州等城市也有第二批集中供地中不少地块流拍或为底价成交情况出现，比首批集中供地明显降温。

　　各地土地流拍频现，对于即将迎来第二轮集中土拍的西安而言，无疑已经传递出了非常重要的信号。

　　在讨论西安第2轮集中供地拍卖之前，我们先来回顾一下西安第1轮集中供地的拍卖情况。

　　5月30日西安发布了第1轮集中供地的信息，1个月后的6月29日进行了公开拍卖。

　　西安第1轮集中供地看似供应了很多土地，但实际上剔除挂牌出让的土地之中，真正进行公开拍卖的土地只有5宗。其中，2宗17亩左右的小幅地块在曲江大明宫板块、2宗地块在丝路软件城板块、1宗百亩的地块在航天基地板块。

　　从*终的拍卖结果来看，曲江大明宫板块的2宗地竞买人数不符合拍卖文件要求宣布流拍，丝路软件城板块的1宗202.591亩的土地出让中止（据知情认识透露，实际上也是仅有2家企业报名），另外2宗地分别被中国金茂、绿城房产以20%的溢价率、29.73%的溢价率拍下。

　　而即使是成交的2宗土地，也分别只有8家企业、6家企业参与竞拍，参与竞拍的企业不是国企就是央企，溢价率也并没有出现今年上半年曲江、浐灞、西咸新区等区域土拍的那么激烈。

　　很明显，西安第1轮集中供地的拍卖，土地市场实际上已经降温，开发商拿地的积极性并不高。

　　我们之前在文章中讲过，这两年活跃在西安土地市场上高溢价拿地的房企，无非两类：

　　*一类，不差钱的国企、央企。例如：高科系（紫薇、天地源、高科、高新）、招商蛇口、中国铁建、中海、万科、绿城等。

　　第二类，土地储备不足的民企。例如：阳光城、隆基泰和、三迪、中梁、中天美好等。

　　目前来讲，这几年在西安土地市场上比较活跃的大部分国企、央企，实际上手中现在都储备着多宗土地、多个待入市的新盘，短期来讲货量储备充足。

　　例如：招商蛇口在航天基地、浐灞、秦汉新城共计有4个待入市的纯新盘，万科在沣东、泾河、高陵、蓝田有多个待入市的地块，紫薇地产在高新、沣西、秦汉新城有多个待入市的项目，绿城在能源金贸区、航天基地、空港新城、经开区、高新区也有多个待入市的项目……

　　相对来说，中海、金茂、保利等少量企业在西安面临土地储备不足，拿地的紧迫性可能要更强一些。

　　而这两年活跃在西安土地市场上的民企，在当前三条红线压力之下、在年度拿地资金占总资产的占比红线、在偿债压力、银行信贷收缩之下，确保现金流活下去可能更为重要。

　　特别是在西安将是否符合三条红线作为开发商参与土地竞拍要求之下，更是将很多民企阻挡在了门外，这也正是为什么我们看到西安第1次集中供地土地拍卖之中参与的房企不是国企、就是央企的原因所在。

　　当然，除了资金、土地储备层面的原因之外，影响房企拿地积极性的因素还包括开发成本、限价政策。

　　从第1次集中供地开始，西安执行的是“限房价、定品质、竞地价”，直接将半年后、1年后的项目入市售价被锁死，开发商后期卖高价的可能性消失。并且在土地出让文件中，直接确定了品质要求，这又将开发商后期为了缩减成本降标的这一条路堵死。

　　还有一条就是西安第1次集中供地中，普遍要求有5%、10%的自持*少10年的要求，这一部分成本开发商也必然要计算在内。

　　看懂了第1次集中供地的情况、开发商拿地的积极性和原因，我们不妨再来看一下西安第2次集中供地。

　　西安第2次集中供地有28宗地是公开拍卖的，合计1865.725亩。其中，高新区5宗地、经开区高铁新城2宗地、曲江大明宫4宗地、浐灞生态区2宗地、灞桥区1宗地、港务区14宗地。

　　这些土地看似公开拍卖，实际上经开区高铁新城的2宗地分别属于北客站南广场周边超高层及大型商业综合体配套的住宅用地、医疗用地的配套住宅用地，浐灞生态区的1宗地则要求配套建设高品质酒店。

　　这一次，西安对参与土地竞拍的企业提出了更高的门槛要求。直接要求：参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

　　我估计，只有去年、今年在西安销售额比较高的一些绿档房企，才有足够的现金流来拿地。西安有多少家地产企业如何这个要求？我们拭目以待。

　　西安第2次集中供地对参与竞买的企业来说，好的一点是不再采用之前的达到*高限价之后竞配套费、自持面积等方式，变相增加实际土地成本，而是采用达到*高限价之后摇号的方式确定竞得人，这一点相对来说土地成本可控。

　　从西安第2次集中供地的28宗土地情况来看，高新中央创新区那宗101.621亩的土地起拍价21亿元，浐灞的152.191亩土地和147.208亩土地起拍价分别为22.5亿元、20亿元，这对于开发商的现金流无疑提出了更高的要求。

　　回顾这几年的西安土地公开拍卖市场，单宗地块耗资20亿元以上拿地的仅有新希望在高新CID拿地（总价238896万元+高新区公办学校建设资金132100万元）、天地源在软件新城拿地（总价款201168万元+高新区公办学校建设资金2000万元）、绿城以20.79亿元在西咸新区能源金贸区拿地、绿城以24亿元在航天基地拿地、万科20.53亿元在高陵拿地……

　　第2次集中供地中几宗起拍价20亿元以上的地块哪家房企会摘得？也是值得我们所关注的。

　　西安第2次集中供地开发商拿地的积极性会如何？*终的答案需要等10月中旬才能够揭晓。

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