随着城市化进程的加速和经济发展模式的转型，城市发展逐渐从增量扩张走向存量挖潜。近年来，国内多座城市相继出台城市更新条例，西安也在2021年入围首批城市更新试点城市后，发布了《西安市城市更新办法》，为下一阶段的城市更新工作奠定基调。

　　相较于过往“大拆大建”的城棚改模式，城市更新的要求更精细，强调城市文化与生态的塑造，注重城市功能的迭代和可持续性发展，从而实现城市保护、修复、提升与有机更新的协调进步。

　　作为城市更新的重要内容之一，如何做好工业遗址改造是各大城市都需要直面应对的课题。作为西北工业重镇，西安拥有众多工业遗址，据统计，前苏联援建的156个国家重点建设项目中有17个安排在西安；“三线建设”时期，西安兴建了一大批工业项目，形成了以军工、电工、纺织等为特色的工业集中区，遗留下大批工业遗址，成为城市重要的存量资源。

　　从效仿北京798模式的纺织城艺术区到引入电竞产业的量子晨街区，西安的工业遗址开发走过了“城棚改时期”，期间也涌现出老钢厂、老菜场、大华1935等标杆项目，虽从发展来看比不上一线城市，但在同级别城市中也算走在探索的前列。

　　如今，在城市更新的框架之下，叠加经济、行业环境变化，以及疫情等因素的多重影响，业界对西安的工业遗址改造一度产生了迷茫情绪，但在迷茫之中同样有机遇可寻。基于此，我们推出了“城市新经济”专题内容，通过对相关案例的解读和对行业专家观点的梳理，一起探讨城市更新时代，西安工业遗址改造的前景。

　　首期内容我们围绕西安工业遗址改造的定位与趋势话题展开讨论，在仲量联行西安战略顾问部负责人余恬看来，城市更新时代，如何精准地再定位是西安工业遗址改造首先需要考虑的问题，而精准再定位还包含着两个层次，一层是如何通过定位*大化释放文化特色价值，另一层是在定位中如何平衡城市长效发展与项目的短期收益。

　　定位，决定着商业项目的发展方向。在西安现有的工改项目中，因定位失准制约了后期发展的项目并不少见，甚至有项目在经过多次开发之后依然锚向了并不匹配其区位特点及周边客群的定位，即便其手握较为优质的品牌资源，依然在一片期许之中败下阵来。

　　因此，在深厚的产业基底、复合的城市功能及多元的人口结构需求下，如何在变革中把握前瞻趋势，准确找到*适宜、具差异化的产业发展方向、扬长避短，是城市更新时代工业遗址改造首先需要考虑的问题。

　　其次，在新功能规划与实施的过程中，对于原有建筑的功能、格局、形象势必提出新的要求。如何既适度保留原有特色，又能符合新功能的市场化需求，包括成本需求、运营需求和物业管理需求是需要递进考虑的问题。

　　当年由一批艺术家共同打造出的纺织城艺术区，一度成为“西安798”，然而，在2011年地产商入驻后，艺术家、地产商、园区三方因需求无法平衡而产生矛盾，一定程度上影响了纺织城艺术区的后期发展。在工业遗址改造过程中如何*大化释放文化特色价值，对西安这座文化之都来说尤为重要。

　　*后，在强调维护城市肌理、延续历史文脉，注重可持续发展的要求下，如何做到城市长效发展与短期收益的平衡，是工业遗址改造过程中*现实的问题。

　　在住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确“原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”、“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2”。

　　“20％”和“2”这两个数字，对城市更新的边界做了明确限制，也进一步规范开发商的建设方式。如此一来，工业遗址改造的难度将提升，开发商可操作空间被压缩，将直接影响到短期收益。

　　从城市运营视角来看，人才的聚合力、产业经济的带动力与租金、资产价值同样重要，如何建立政企合作机制，将长期的产业投资回报、城市运营投资与短期的投资收益有效结合起来，需要业主方与政府合力统筹、协同创新。

　　除了定位问题，在其他业内人士看来，工业遗址改造还将面临其他因素的挑战。作为商业地产的一部分，工业遗址改造项目也会受到房地产市场的影响。国家统计局数据显示，2021年，全国商业地产销售面积为12421万平方米，同比2020年下降1.6%左右；销售金额为14393亿元，同比下降3.64%左右。

　　同时，反复的疫情对经济的冲击，也直接影响工业遗址改造的开发与运营，在一定程度上减弱了人们对项目发展的预期。

　　虽然挑战重重，但城市更新毕竟是大势所趋，盘活存量资源对城市发展有着重要的推动作用。仲量联行西安战略顾问部负责人余恬认为，西安工业遗址改造*核心的趋势方向是工改项目需要成为老城产业经济活力焕新的重要引擎。

　　在她看来，在创新经济回归中心城区的趋势下，对老城的传统载体提出了新的要求，但受制于有限的现状供应，难以实现产业的规模化导入，而西安工业遗存普遍占据城市中心区位，仅二环内暂未搬迁改造的厂区面积多达3000亩。这些工改区域由于其不可替代的区位条件、不可复制的文化气质、完善的配套环境，可以为新兴产业的回归提供优质且规模化的载体，助力老城产业升级。

　　通过本篇内容的探讨，我们剖析了关于西安工业遗址改造的框架性的思路和概念，但在实际的操作中，每一位深处其中的人面临的是不同的情境，会在这个领域折射出不一样的问题和心得。接下来，我们还将通过不同的案例分析，共同解读西安工业遗址改造的历程，发掘城市更新的更多可能。

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