政府督战1000万套保障房开工低利润回报率是难题
买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的
近日，住房和城乡建设部部长姜伟新公开表示，今年1000万套保障性安居工程必须在11月底全面开工，并强调保障性安居工程建设任务既是经济任务又是政治任务。
6月4日，首开股份对外发布拟发行43亿元中期票据的公告。公告中同时指明，拟募集的资金将用于保障房建设当中。2010年年报中显示，首开今年筹划建设的保障房项目包括:英各庄一期、小屯馨城、大兴康乃馨城、常营畅心园以及马驹桥配建回迁房等项目。
6月16日，首开股份接受《证券日报》记者采访时，进一步指出，43亿元是票据发行的上限，且有可能分次发行。至于具体发行事宜，包括分次发行额度以及总发行额度则还未确定。“公司正在筹备发行的43亿元中期票据，正是用于上述5个保障房项目的建设”，首开股份在采访中如此回复。同时，首开股份指出，2011年计划保障房开复工120万平米，其中新开工64万平米，竣工3万平米。
也即，实力强大的如首开股份，2011年拟竣工的保障房面积仅占比总施工面积的2.50%。同一日，中天城投董秘李俊接受《证券日报》记者采访时也表示，目前公司已有30万平米的公租房已经开工投建。不过，这也仅占比中天城投承诺的完成建筑面积1000万平米的3%。
李俊同时对记者表示，即使是这占比总规划3%的公租房的项目，今年无法全部竣工。
“公司进行保障房建设，一般要求项目净利率在5%-8%之间”，首开股份对《证券日报》记者表示。不过，鉴于保障房业务自有资金比例可以降低到20%左右，“即使利润率较低，但自有资金的率仍然较为客观，其配套商业项目也可以弥补企业的利润水平”，首开股份如是回复。
同时，参加保障房还可以提升首开股份的品牌美誉度。但收获了赞美的同时，首开股份却未必能逃得开股东的“责难”。作为上市公司，首开股份在采访中表示，参建保障房蕞主要的难题，就是必须要满足上市公司对股东的投资回报的要求。换句话说，房企参建保障房，必须付出公司的整体利润水平被拉低的代价。
事实上，不只是首开这样的大型国企愿意负起参建保障房的社会责任。某大型民营房企相关人员也曾私底下对《证券日报》记者提及，公司是真的愿意参与到保障房建设当中，“这并不是一句空话官话”。但是，作为上市企业，如何获得让股东满意的利润，是参建保障房不得不考虑的因素“以我们以往的经验来看，建设保障房肯定是赔钱的”。
公开资料显示，首开股份拟在今年开工建设的保障房项目，大多是经适房和两限房。事实上，保障房形式众多，其中另外一个被房企选择的，就是公租房。对于为何不选择参建公租房，首开股份如是回复:“公租房、廉租房等出租性的保障房形式退出机制不明确，占压公司较多资金，不利于开发企业较多的参与”。
即便计划百分百建设公租房的中天城投，也自有其面对的难题。中天城投董秘李俊接受《证券日报》记者采访时表示，中天城投在建设好公租房后，打算将其作为物业长期持有。同时，“我们也呼吁如何建立一种能够将公租房项目资本化的机制，否则对企业来说，长期持有这么大规模又难以流转的物业(指公租房)，是一个几乎难以承受的负担”。因此，李俊认为，不能仅仅靠租金来回收公租房建设成本，而是通过将租金收入证券化的方法，让其在资本市场上流转起来了。
“开工不等于续建，这需要大规模的资金”，李俊对《证券日报》记者表示，对资金的需求以及对体制的完善，仍旧是开发商们参建保障房建设中需要面对难题。
或许，住建部发出的11月底1000万套保障房开工的“督促令”，对于参建的上市房企来说，并不能算是具有实质意义。一位不愿具名的房企人士对《证券日报》记者提及，保障房的推进需要各个环节的配合，包括资金、政策、土地以及制度完善“我感觉保障房的推进挺难的”。而对于上文提及的“督促令”，“事实上，这并没有给公司带来额外压力，我们还是会按照计划实施保障房的项目的建设”某房企如此表述。
鉴于目前，保障房的建设的资金以及相关制度都难称完善。政府的督促也自有其理由:6月15日，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主曹建海对《证券日报》记者表示，保障房的建设现状可以用以下几个词来形容:慢、偏、差以及应付。
具体来说，所谓“慢”是指进度慢，曹建海指出保障房建设与地方土地财政存在一定的冲突，因此在局部地区会遭遇抵制或是拖延等现象。据此，建议中央政府应该进行严厉的行政问责，监督地方政府调整项目资金配置，用于保障房项目的建设当中。
除去进程缓慢外，曹建海还认为保障房建设应规避乱上项目造成的资金浪费，同时引进社会单位和社会资金参与的制度创新，这也契合了参建保障房的开发商们的呼吁与需求。
蕞后，对于保障房建设当中存在的质量问题，则应严加监督，强化对建设单位的质量问责。
财政部为保障房融资首次发行504亿地方债
6月1日，财政部和住建部联合发布通知，要求各地切实落实保障房资金，并要求地方政府要将今年地方政府债资金优先用于保障房工程。
观点地产网讯：6月17日，财政部公布2011年地方政府债券首次代理发行计划。此次发行总额为504亿元，涉及的地方债主体包括陕西、山东、云南、重庆等11个省区。
从发债主体方面来看，此次发行的5年期地方政府债发行量为云南40亿元，其次是陕西34亿元，以及山东31亿元，新疆30亿元。其余则是，山西和重庆各25亿元、福建24亿元、青海20亿元、海南15亿元、青岛6亿元、厦门4亿元。
3年期地方政府债发行量者仍是云南，为39亿元，其次为陕西34亿元、山东31亿元、新疆30亿元。另外，山西26亿元、重庆25亿元、福建24亿元、青海19亿元、海南14亿元、青岛5亿元、厦门4亿元。
资料显示，2011年计划的发债规模为2000亿元，与前两年基本持平。
实际上，今年以来已经有好几个省区发行地方债用于保障房的建设。6月6日消息，财政部同意湖北省发行86亿元地方政府债券，资金将优先用于保障性安居工程建设和其他公益性项目。86亿元地方债中，50%为三年期，50%为五年期。湖北省政府对此债券的安排为：省级安排8亿元，转贷市州、县市78亿元。
重庆今年发行的50亿元地方债当中有15亿元将用于保障性住房领域，其中用于廉租房7.5亿元，公租房项目7.5亿元。
云南地方债安排省级统筹69亿元，转到州、市10亿元。其中，在省级统筹安排的69亿元中，用于中央投资公益性项目配套43.93亿元，这将用于保障性安居工程，农村民生工程和农村基础设施和医、卫、教、等事业。
2011年陕西省划分到西安的地方债为9个亿，其中3.5亿主要用于保障性安居工程建设。
6月1日，财政部网站消息，财政部、住房和城乡建设部近日联合发布通知，要求各地切实落实保障性安居工程资金，加快预算执行进度，并明确地方政府要将今年地方政府债券资金优先用于保障性安居工程。
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