西安虽然没有在二十二城之中，但也以同样的决心，表达了对过热地产市场的立场。由于西安本次集中供地，已然“限房价、定品质、竞地价”，售卖端的价格变化，在宗地信息一出时就已经决定，更多的关注点可以放在地产商们的态度。

　　第二天，6月30日，西安出让了15块宗地。15块宗地中，竞得单位主要为陕建、当代置业、兴正源、远洋集团。WY6-20-363号宗地，位于未央区北辰大道以西、环湖路以东，由远洋集团和兴正元共同竞得。CB2-8-315-3号宗地，位于浐灞生态区东二环以东、广安路以南，由西安东顺房地产开发有限责任公司，即陕建拍得。QJ10-9-259号宗地，位于曲江大明宫太华南路以东、北二环以南、玄武路以北，由西安中山摩码置业有限公司，即当代置业拍得。

　　本次集中供地，虽然前后一共释放了20块宗地，但是其中包括了9块安置房用地、1块共有产权房用地、1块商服用地、2块用地须配建公租房。纯粹居住用地地块并不多，各地块的出让面积有的也不算非常大，比如陕建此次拍得地块CB2-8-315-3，纯居住用地，出让面积仅35.218亩。

　　用于安置房的宗地受让方有一些特点。比如本次的 “西安市高新区城更大仁房地产开发有限公司”、“西安市高新区城更双兴房地产开发有限公司”、“西安市高新区城更四安房地产开发有限公司”，分别拿到了位于高新的GX3-19-14地块、GX3-26-31地块、GX3-26-50地块，三块宗地均属安置房项目。

　　这三家公司股东均为西安龙亿房地产开发有限公司，而龙亿地产属于高科集团旗下。这也是本地安置房的常见路数，如本次位于航空基地的HK2-1-57-1 地块，同样属于安置房项目，宗地拍得企业为西安渭北航空工业组团保障房开发有限公司，属于航空城建设发展集团，其股东一个是陕西航空基地技术开发区管委会。

　　从各拿地房企看，此次西安土地集中供应，出现的外地房企身影并不多见，上半年西安销售面积*多的几家地产商，都没有出现在本次土拍中。中指研究院公布了西安2021年上半年的地产企业销售排行，可以从中窥见各地产商们在西安的销售情况，以及他们的土地储备情况。

　　上半年中，融创以6个项目领跑西安楼市，销售面积共71.92万平方米，贡献了114.1亿的销售业绩，超越了第二名保利和招商的整合。保利、招商上半年分别有3个和1个楼盘推出，销售面积达到了32.88万平方米、31.8万平方米。

　　去年的形势和今年不太一样。中指研究院今年年初发布过西安2020年房地产企业的销售业绩排行。

　　去年，万科在西安的楼盘数量充足，有6个楼盘在售，分别在城北、浐灞生态区和高新区，新区和老开发区并重，销售额领跑西安楼市。碧桂园有3个项目在售中，项目充足。绿地、金辉都分别各自有3个项目在售。

　　房企的销售规模，完全由开盘数量决定，而开盘数量的决定要素在于一个地产商的土地储备量是否充足。今年*一个季度结束，作为为数不多在西安本次集体土拍中拿地的外地房企当代置业，他们*近拿地的脚步就较为快速。地产类新媒体“观点”在文章中写道，虽然当代置业今年的销售目标（全国）比年初降低，但是在土地市场中并不“冷静”。当代置业的年报显示，透过政府公开招标、一二级安迪的土地开发模式及合作等多种方式，共购入24块新项目。有投资者透露，到2020年年末，当代置业的总土储货值约2800亿，预计转化300-320亿元。

　　关于为什么本次西安集体土拍的热度并不大，一位本地头部房企从业者表示，除了政府调控措施严格外，很重要的一点是此次的土地释放量并不大，地块的综合条件有限。

　　另一个本地头部房企拓投部人士表示，西安本次参与土拍的地块，对一般房企来说，实际可以开发的只有五块，五块宗地中有两块基于历史原因和其他因素难以直接跟进。

　　这一点也让很多手上仍有地的地产商却步，或者说不用挤破头参与竞拍。去年拿地较为充足的房企，在今年变动后的土拍市场中，表现得从容很多。这一点可以从去年拿地房企的排行榜中清晰看出。

　　绿地以284.08万平方米排名*一，恒大紧随其后147.06万平方米，近年在西安势头迅猛的融创拿地134.86万平方米。融创这两年，在西安的土地储备还异常充足，2020年一年有4个楼盘在售，但没有排进西安销售额前十的榜单， 2021年上半年发力，6个在售楼盘，拿到了西安2021年前半年的销售业绩*一。

　　西安今年*一次集体土拍中，均有拍得地块的金茂和绿城去年拿地都势头都不算迅猛。金茂摘得的地块，纯住宅，土地面积71.801亩，自处住宅建筑面积的10%，在竞拍触及*高限价后，转入竞拍自持面积，*后以“18亿元+15%的自持面积”交易成功。绿城拍得的地块，须自持住宅面积5%，以“24亿+5%的自持”交易成功，也就是限价的*高价拿到土地。

　　绿城去年拿地数在西安排名第八，金茂去年拿地数没有排进西安前十。一位了解金茂的从业人士认为，由于金茂去年到今年一直还未拿地，可能对土地的需求较为急切，所以在本次土拍中参与了竞拍。

　　在上周，同时还有一块原计划在3月中旬出让的WY1-4-20号宗地，净用地25.91亩。6月30日当天，经过45轮竞价，*终由龙湖以“44700万元加无偿配建社区老年人日间照料中心面积4500平方米”竞得。由龙湖摘得该地块。地块楼面价9228元每平。拿到这块地的龙湖集团，去年在西安土拍市场中拍得了76.3万平方米的规划建筑面积，折合在350-400亩地左右。尽管宗地面积不大，但竞争还是较为激烈，宗地的溢价率*后折算高达49%

　　以土地储备量看，目前在西安土地储备不太充足的房企们，依然踊跃参与土地拍卖。但另一方面，龙湖拿到的土地溢价率虽高，但不属于有预计毛坯价格的一类宗地，虽然*后的备案价也有限制，但是利润也比已经确定毛坯价格的宗地要高。

　　在新的土地拍卖模式中，除西安较为平稳外，还有一个令人想不到的城市，土拍结束的同样很安静。

　　上海的土拍模式，堪称今年土拍届的榜样。关注土拍市场的业内人士都在讨论上海本次土拍，《财新周刊》采访到一位闽籍房企，他们表示上海的土拍难度在入围。除了有资金要求外，上海还会有积分准入制，加上穿透式监管杜*马甲，拍到一块地就会减分继而无法继续参与下一块土地拍卖。且上海土拍一旦触及限价，就会实行一次性报价，*终拿到土地的房企也不是报价*高的，而是报价*接均值的哪一个，有效限制了高地价。

　　郁亮在万科股东大会上说，地产行业要回归实业属性，不能再像过去那样通过囤原材料赚土地升值的钱，“向制造业学习。”

　　西安目前房地联动，限制价格之后，房企的利润必然会减少。西安一房企拓投部门人士告知，有的大型房企可能会为了保证规模，在利润少一点的情况下也会继续拿地。但也有另一种可能，如果西安的土地政策较为严格，而其他城市较为宽松，从投资回报比的角度出来，很可能在西安拿地会更加谨慎。另一位头部房企的投拓部门负责人有同样的担忧。

　　目前看来，各大房企仍然要在利润被压缩的情况下继续拿地。西安作为部分房企在西北看中的城市之一，市场规模一时之间难以放弃。一旦房企的土地储备量不够，就可能导致西安的团队解散。

　　每个项目拿地的方式也很大不同。一位接近地产的从业者表示，本地一家民企背景大型房企，*近一年，通过招拍挂的方式只拿到了一块地，其他地块都是通过合作开发达成。

　　除了土地储备问题影响了西安本次土拍市场的热度，成本核算部分也至关重要。西安本次土拍中有两块土地流拍，一个参与竞拍的从业者提出，流拍的一块地是因为参与竞拍的房企太少。该地块的附加商业面积过大，限制毛坯价后，利润过低。另一位地产从业人员表示，本次土拍中“竞自持”也让众多房企却步。目前，业内普遍对“须自持”还没有明确的看法，认为此行为可能会造成变现困难，影响资金流。

　　也有本地房企投拓部门认为，本次集中供地的热度看起来较低还和起拍价设置有关。本次土拍中，有地块的起始价和*高限价差额较小，*后的溢价率也当然相对较低，“如果过去起拍价在腰部，那现在的起拍价就已经到了头部。”

　　今年上半年，咸阳开发用地仅成交4宗，去年同期成交24宗，数量骤减。当然一个原因是，上半年土地释放量有限。但从另一个数据可以看出咸阳土地市场的趋势。年中以来，咸阳公告了5宗土地的流拍，包括一块较为优质的住宅用地。这一点和22城集中供地的有一些相似的地方。长三角地区土地市场火热的同时，大连等城市底价成交较多。

　　集中供地也是一次对城市的考验，当开发商们在全国用地的资金一定时，选择哪里参与土拍，将会由在该城市的收益决定。毕竟，房企自身也在面临着成本考验。一切都还要继续看下一步。

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号