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三季度西安商业地产及产业园市场回顾与展望

admin9个月前 (09-26)西安产业信息45

　　甲级写字楼：TMT扩张与在线教育退租正负交织，西安写字楼市场在压力下韧性凸显

　　本季度全市无新增项目入市，甲级写字楼总体量依然保持在176.9万平方米。

　　全市甲级写字楼市场三季度甲级写字楼市场净吸纳4.5万平方米，空置率为24.5%，环比下降9.4个百分点。

　　在线教育退租影响可控。国家“双减”政策背景下，在线教育企业开始退租，对部分项目影响严重。但值得关注是，由于违约金和主动谋求转型的因素，在线教育呈现出分批、有节奏退出的特点。金融、新媒体等大面积租户成交支撑市场稳定。城北、曲江的大面积成交为全市写字楼市场的稳定提供了支撑，行业主要集中在新兴金融、新媒体领域，如平安金服与今日头条合计贡献了1.6万平方米。联合办公迎来重要窗口期。在线教育退租面积也为联合办公的拓展提供了重要的窗口期，成交意向强烈。因此，正负交织下，全市甲级写字楼市场依然稳定向好。

　　高新板块凭借其稳定的产业基础与集聚氛围，在不利影响下局面依然稳定，净吸纳5166平方米；曲江依托西影大厦项目的高速去化，净吸纳录得1.6万平方米，环比增长107.8%。城北同样依托优质客户的大面积成交，净吸纳2.3万平方米，环比上涨65.4%。

　　甲级写字楼市场稳中微升。三季度录得0.3%的增长，平均租金99.3元/平方米/月。主要是由于在线教育租户退租背景下，市场为稳定情绪采取保守策略，同时部分项目快速实现替代，对价格形成支撑。

　　从板块看，高新总体稳中微升，高新一期、二期环比持平，平均租金分别为91.0元/平方米/月、106.0元/平方米/月。城北涨幅0.35%，平均租金93.2元/平方米/月；曲江平均租金为93.5元/平方米/月。

　　高力国际预计未来一年内，随着在线教育退租量的加大，市场分化的马太效应将愈加明显，优质项目所继续保持市场领先地位，而非核心区域项目将面临相对较长周期的调整。但从另一方面看，本时期也是业主*好的租户调整和议价能力提升的窗口期。因此，高力国际建议业主抓住机遇进行退租面积的改造升级，推动项目品质和客户吸引力的提升，从而获取更好的租金表现。

　　写字楼需求与城市发展高度正相关，其供需关系也是城市经济晴雨表，对标成都，西安无论是GDP抑或是甲级写字楼总量，均只有成都约一半水平。

　　因此，从未来看，随着丝路科学城规划逐步落地后商办项目的实施，西安会有大体量优质项目入市，在供需关系逐渐优化的同时，也能更好承接高附加服务业及总部经济的落地，促进西安写字楼市场从发展期稳步迈入成熟期，*后拉动城市经济的整体发展。但需要注意的是，整个市场速扩张背景下，依然需要充分利用市场力量，强化招商引资，降低空置率上升的风险。

　　本季度产业园市场净吸纳较上季度有所放缓，约为4.6万平方米，但全市产业园市场总体需求依然稳健，空置率环比下降1.2个百分点，来到19.2%。高新、经开、西咸等三个主力板块空置率分别下降1.1、1.9和1.1个百分点。

　　从各板块看，本季度市场表现突出的依然为高新子市场，净吸纳为2.56万平方米，主要集中在软件新城，软件研发、智能制造等领域企业是主要贡献来源，如阿里巴巴、中电太极、汇川技术等，贡献率近60%。城北板块的工业设计园凭借较好的区位与交通条件，去化表现突出，能源环保、建筑景观等领域企业大面积成交，如大唐燃气、中建生态环境等，净吸纳1.3万平方米，贡献了城北80%的净吸纳量。西咸子市场表现基本稳定，小面积成交活跃，净吸纳7500平方米。

　　价格方面，由于西安市产业园项目大部分由政府主导开发，租金常年维稳，本季度仍然呈现稳中略升，平均租金小幅上涨0.5%，平均租金为50.2元/平方米/月。其中，软件新城内的政府举办园区成交情况较好，支撑租金保持稳定，平均租金为53.6元/平方米/月，比上季度微涨0.6%；西咸子市场为持续吸引客户，价格与上季度持平，均价为44.8元/平方米/月，经开子市场同幅微涨，平均租金为41.8元/平方米/月，小幅上涨0.6%。

　　为加速高端制造业以及科技研发等高技术服务业发展，西安积极借鉴上海张江、漕河泾的经验，即产业落地、载体先行，正依托高新板块秦创原西安科创基金园（丝路西安前海园）的投运以及秦创原集成电路加速器（西安电子谷核心区）等项目的放量，西咸新区板块秦创原二期、西部云谷四期等项目的加速建设，航天基地智慧经济、先进计算、智能制造等十大产业园的快速落地，推动高新、西咸以及航天基地等子市场成为支撑全市未来五年内供应的主力军。

　　随着政府对产业载体投入的重视与资源的持续导入，高力国际预计未来产业园市场将大有可为，在扩充客户选择面的同时，也成为观察西安政策导向、产业结构以及市场变化的重要指标。

　　本季度西安零售物业市场共录得4个新项目入市，新增供应约41.4万平方米，将全市购物中心的供应拉高至543.7万平方米。曲江落子全国第二家万象天地；18.9万平方米的超大体量的幸福林带环球港打造了西安“公园商业”的新模式；同时还有长安万科广场以及太乙城生活中心，也在本季度入市。

　　三季度全市零售物业首层平均租金环比小幅上升0.2%，为人民币312.3元/平方米/月，净吸纳量约38.6万平方米，全市空置率环比小幅下降0.2个百分点至8.7%。

　　本季度几个新项目的入市为全市的首店经济再添活力，主要集中在万象天地。加拿大咖啡品牌TimHortons的西北首店，BADMARKET、KK集团旗下的潮玩集合店X11等零售品牌，HAYDON等美妆品牌等。值得一提的是，目前Tim Hortons在西安市场将再拓四店。同样的热门首店还有来自赛格的橘朵西北首店、大悦城的美国休闲服饰品牌A&F Abercrombie &Fitch西安首店等。从西安首店经济发展轨迹与集中度与来看，高力国际认为，未来五年内，西安首店仍然将以大型主力运营商的新开项目带入为主，以存量项目品牌调改升级为辅。

　　同时，在第四季度，继北京之后的国内第二家 SKP-S将在SKP四层整层打通后呈现，除了高奢消费，SKP也将引领新潮时尚和前沿品位消费领域。

　　三季度，西安的商业市场仍一定程度上受到疫情管控的影响。一些非主力运营商、非核心区域的项目由于市场竞争力不足，品牌退租形势明显，而主力运营商的优质项目，依托优秀的运营团队、品牌资源以及市场基础，仍然保持稳定向好，总体呈现出两极分化态势。另一方面，双减政策导致的在线教育退租，对于商办综合体及其周边的商业项目也带来一定影响。多数商业综合体项目均有在线教育机构和亲子消费场景，双减政策后，失去了上游的消费场景，下游的儿童、餐饮等紧密关联业态存在一定经营压力。

　　高力国际预计，未来非主力运营商项目将面临持续经营压力，其空置率仍有较大上行风险，优质项目虹吸也将愈加明显。

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